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核心觀點(diǎn)：
　　6月市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，重點(diǎn)城市單月新房共成交1592.6萬(wàn)方，受去年同期基數(shù)較高影響同比下降30.5%，環(huán)比持平，重點(diǎn)城市二手房成交同比下降0.8%，環(huán)比下降11.7%。百?gòu)?qiáng)房企銷售額6015億元，同比下降27.6%，環(huán)比增長(zhǎng)9.5%。主流房企中，僅1家房企實(shí)現(xiàn)了單月同比正增長(zhǎng)。6月港股股權(quán)融資平穩(wěn)落地，越秀地產(chǎn)供股融資83.6億港元，多家A股房企再融資獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。
　　房企債權(quán)融資回升，融資規(guī)模為378.2億元，環(huán)比上升14.5%，加權(quán)融資成本上升。6月百?gòu)?qiáng)房企銷售環(huán)比增長(zhǎng)，同比受基數(shù)較高影響降幅較大。6月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額為6014.6億元，同比下降27.6%，環(huán)比增長(zhǎng)9.5%；全口徑銷售面積為3235萬(wàn)平，同比下降32.1%，環(huán)比增長(zhǎng)9.6%。主流房企中，僅建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了銷售額單月同比正增長(zhǎng)，數(shù)量較上月減少15家，15家房企實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，較上月增加12家。6月百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值3580億元，同比下降17.9%，環(huán)比上升51.2。
　　新房成交持平，二手房熱度走低。6月新房共成交1592.6萬(wàn)方，環(huán)比上升0.2%，同比下降30.5%。其中一線成交311.4萬(wàn)方，環(huán)比上升5.8%，同比下降20.5%；二線成交780.0萬(wàn)方，環(huán)比下降10.1%，同比下降38.6%；三四線成交501.3萬(wàn)方，環(huán)比上升17.4%，同比下降20.2%。二手房方面，我們跟蹤的重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比下降11.7%，同比下降0.8%。
　　6家A股房企再融資獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，債權(quán)融資回升。（1）6月港股房企股權(quán)融資規(guī)模上升，越秀地產(chǎn)供股于月初完成，凈融資83.6億港元；A股房企再融資持續(xù)推進(jìn),6家房企獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)；（2）6月房企債權(quán)融資總額為378.2億元，環(huán)比上升14.5%。其中公司債、短融、中票、資產(chǎn)支持證券規(guī)模均環(huán)比上升；（3）公司債、短融、中票、資產(chǎn)支持證券的發(fā)行利率分別為4.00%、2.43%、3.62%、4.62%，均有所上升，加權(quán)融資成本為3.77%，較上月上升了38BP。（4）6月融資類房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模18.7億元，同比下降89.4%，環(huán)比增長(zhǎng)18.3%。
　　我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊機(jī)會(huì)仍集中在Alpha而非Beta，年初以來(lái)銷售、信用、土地布局均好的開(kāi)發(fā)商及其物管子公司有較好股價(jià)表現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)此趨勢(shì)將持續(xù)，推薦A股：保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商積余，港股：華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中國(guó)海外發(fā)展、中海物業(yè)、龍湖集團(tuán)、保利物業(yè)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、綠城管理控股、碧桂園。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售及結(jié)轉(zhuǎn)可能不及預(yù)期：
　　1、銷售不及預(yù)期，我們關(guān)注的重點(diǎn)城市周度銷售面積仍處于較低位置，銷售仍在底部區(qū)域，未來(lái)依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；
　　2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；
　　3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。