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每周一談：高頻銷售數(shù)據(jù)延續(xù)下行聚焦城市間分化
　　本周30城銷售數(shù)據(jù)同比下行幅度再度增加，市場情緒仍在探底期。7月3日-7月8日，30城商品房成交面積單周同比增速-32%，銷售同比下跌幅度好于5月末水平，但較上周仍下滑8pct，環(huán)比增速-52%，進入銷售淡季后，市場成交量絕對值開始走弱，7-8月房地產(chǎn)市場的信心仍將承壓。
　　不同能級城市銷售均仍保持同步走弱。其中7月3日-8日，30城中一線、二線、三線城市單周成交商品房面積同比增速分別為-25%、-40%、-47%，分別較上周減少18pct、8pct、28pct，一線城市在市場整體走弱后，市場出現(xiàn)回補。
　　整體來看，一線城市商品房銷售仍強于二線、二線整體強于三線城市。以2022年為基數(shù)，由于2022年部分城市成交額先行下跌，基數(shù)效應(yīng)下導(dǎo)致一線及三四線部分城市整體同比增速偏高，二線城市偏低；而以2020-2022年上半年商品房成交額均值為基數(shù)，2023年同比口徑下，一線城市整體好于二線、二線城市好于三線城市，且差異水平較大。
　　分化既體現(xiàn)了城市能級差異，也體現(xiàn)了具體城市的商品房市場周期。以三年均值為基數(shù)，我們可以觀察到高能級城市銷售整體好于低能級城市，仍整體位于階段性高位；而以2022年銷售為基數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了長期下探后，低能級城市同比增速跌幅開始收窄，盡管需求端無強刺激，仍抑制著三四線城市的銷售總量，但在供給端出清的背景下，各城市自身的商品房量價周期將逐步探明新的底部。隨著分化成為常態(tài)，在對地產(chǎn)行業(yè)進行判斷的過程中，過往關(guān)注總量的視角便顯得太過寬泛。
　　通過不同城市銷售增速比較，可以幫我們更好的篩選優(yōu)質(zhì)城市。以22年同比增速增長反應(yīng)近期銷售回暖，以20-22年均值為基數(shù)同比增長反應(yīng)市場整體仍在高位運行，這樣就形成了各城市銷售市場的整體運行狀態(tài)與邊際變動方向的四象限，我們認為應(yīng)該優(yōu)先關(guān)注位于一象限高位運行階段（近期同比增長，歷史區(qū)間同比高位）以及二象限觸底回升（近期同比增長，歷史區(qū)間同比下行）的城市，包括上海、成都、西安、北京、天津、合肥、廈門、濟南、深圳等城市。
　　在行業(yè)總量重回平衡前，存量市場下，對項目區(qū)位質(zhì)量的關(guān)注更為重要。我們建議更多積極關(guān)注在售土儲分布在優(yōu)質(zhì)城市的房企標(biāo)的，有望在周期復(fù)蘇前展現(xiàn)出更好的經(jīng)營結(jié)果。
　　數(shù)據(jù)追蹤（6月26日-7月2日）：
　　新房市場：30城成交面積單周及累計同比分別為-24pct、2pct，一線城市7pct，17pct，二線城市-32pct，-5pct，三線城市-19pct，6pct。
　　二手房市場：13城二手房成交面積單周同比-7pct，累計同比40pct。
　　土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-11pct，成交建筑面積累計同比3pct，成交金額累計同比-11pct，土地成交溢價率為5.8%。
　　城市行情環(huán)比：北京（27pct），上海（124pct），廣州（60pct），深圳（283ct），南京（24pct），杭州（96pct），武漢（239pct）。
　　投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強度有提升空間房企萬科A、龍湖集團、金地集團；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴張機會天地源、城建發(fā)展，保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。