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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　2023年，央國(guó)企并沒有進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，反而是民企崛起，而且是新人輩出。
　　摘要：
　　2022年是央國(guó)企在土地市場(chǎng)的高光時(shí)刻，由于民企風(fēng)險(xiǎn)事件的增加，市場(chǎng)的逐步下行，民企的聲音越來(lái)越小，然而進(jìn)入2023年后，開始出現(xiàn)不一樣的景象，民企再度崛起。2021年預(yù)售資金監(jiān)管以來(lái)，民企資產(chǎn)負(fù)債表迅速萎縮，擴(kuò)張能力非常有限，疊加由于資產(chǎn)負(fù)債表帶來(lái)的信用收縮，進(jìn)一步引起樓市的下行，使得民企在土地市場(chǎng)上的份額急劇下降。反觀央國(guó)企，按照中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，拿地TOP100房企中，央國(guó)企拿地金額在2021年中的占比為43.3%，不足一半，至2022年達(dá)到了60.1%，但到了2023年上半年，則下降至50.9%，凸顯出來(lái)的是民企的再次崛起。
　　但當(dāng)前的民企崛起有一個(gè)特點(diǎn)，即新人輩出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了此前大家熟知的民企，背后反映了兩個(gè)根本邏輯，一是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力依然是資金實(shí)力，二是土地供地規(guī)則仍然存在優(yōu)化空間。我們?cè)?022年年底發(fā)布過(guò)專題報(bào)告《新天地，新玩家》，已經(jīng)論證過(guò)新一批具備加杠桿的非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)將進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)，典型代表是建筑類央企，已經(jīng)得到了充分的證明。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)也紛紛進(jìn)入到當(dāng)前市場(chǎng)，例如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)等。我們認(rèn)為這背后有兩個(gè)行業(yè)的基本邏輯：1、房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力仍然是資金實(shí)力；2、土地供地規(guī)則，當(dāng)前民企占主導(dǎo)的市場(chǎng)，例如杭州，更主要的原因還是在于土地拍賣時(shí)設(shè)置的價(jià)格存在“套利空間”，即批售價(jià)格會(huì)低于周邊二手房?jī)r(jià)，而地價(jià)設(shè)置上限，則最終將采取搖號(hào)，這樣，能否拿地還存在變數(shù)，并非央國(guó)企必得。
　　黑馬崛起一直是每一輪地產(chǎn)周期的典型特征，2023年再次出現(xiàn)拿地集中度的下降，反映出行業(yè)門檻仍然需要樹立，在這之前，機(jī)會(huì)仍然留給資金實(shí)力更強(qiáng)的選手，這取決于兩個(gè)因素：誰(shuí)加杠桿的空間大，和誰(shuí)加杠桿的意愿強(qiáng)?；乜催^(guò)去任何一輪地產(chǎn)周期，都是黑馬崛起的歷史，而且每一輪周期的主角都不同，2016~2018年更是百花齊放，相對(duì)跑輸?shù)姆炊鞘袌?chǎng)所謂的融資能力更強(qiáng)的央國(guó)企。2023年土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀，再次反映了行業(yè)的門檻仍然需要樹立，不是不讓新勢(shì)力進(jìn)入，而是不能以融資能力作為企業(yè)實(shí)力的唯一評(píng)判，否則機(jī)會(huì)只會(huì)給更愿意加杠桿的人。
　　2023年土地市場(chǎng)的總量下行，反而換來(lái)了局部競(jìng)爭(zhēng)的加劇，溢價(jià)率走高，關(guān)注下一階段土地制度的再次改革。總量下行仍然是目前的壓力所在，但局部反而出現(xiàn)了競(jìng)爭(zhēng)加劇的現(xiàn)象，多輪競(jìng)拍、搖號(hào)定結(jié)果的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，這并非理想狀態(tài)，理想狀態(tài)應(yīng)該是總量上行、競(jìng)爭(zhēng)放緩，我們認(rèn)為，有必要關(guān)注接下來(lái)的土地供地制度方面可能會(huì)出臺(tái)的政策。
　　繼續(xù)推薦園區(qū)公司，跟蹤開發(fā)公司的再融資進(jìn)展。全年我們核心推薦園區(qū)類公司，首選中新集團(tuán)、招商蛇口，推薦成長(zhǎng)性公司，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并繼續(xù)推薦龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行。