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土地市場瑕瑜互見，關(guān)注具備較強補貨能力的央國企及優(yōu)質(zhì)民企
　　2023上半年土地市場減量與分化仍在持續(xù)，供應端各地推地節(jié)奏較為緩慢，需求端土地成交同比仍在下降；市場處于點狀復蘇階段，一二線城市率先逐步復蘇；企業(yè)投資相對較為謹慎，高度聚焦于核心城市的核心項目，同時，核心城市城投拿地比例有所下降，尚有部分民企新面孔踴躍投資。
　　全國土地市場：減量與分化仍在繼續(xù)
　　據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年起宅地縮量明顯快于整體，2022年之前，土地供應/成交結(jié)構(gòu)中涉宅用地占比40-50%，2023上半年下降至22.0%。2023上半年，300城涉宅用地供應/成交建筑面積同比下降34%/31%，降幅較2022年有所收斂/擴大，但各能級城市表現(xiàn)分化，一二線城市供應/成交面積降幅均有所收窄，但三四線則均有所擴大。2023上半年的成交建面已經(jīng)回落至2006-2007年的水平。由于土地價格的上漲，成交金額的回落幅度要明顯小于面積，成交金額已經(jīng)回落至2016-2017年的水平。各線城市溢價率與流拍率水平均有所修復，但絕對值的角度三四線城市土地流拍率仍處于高位。
　　市場點狀復蘇，邊際小幅改善，土地購置費累計同比仍在下行
　　目前土地市場具備點狀復蘇特征，成交金額邊際改善優(yōu)于面積。2023上半年土地成交建面同比為正的城市較2022全年有所減少，但成交金額同比為正的城市數(shù)有所增加，反映土地市場繼續(xù)減量的城市有所增多，但土地出讓金收入壓力相對來說承壓更小。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%，降幅較2022年收窄2.8個百分點。土地購置費同比下降0.5%，降幅較2022年收窄5.2個百分點，土地購置費占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例35.4%，土地購置費增長較弱或是房地產(chǎn)投資趨弱的原因之一。
　　企業(yè)投資：龍頭房企強者恒強，拿地TOP民企出現(xiàn)新面孔
　　相比較2022年，房企的拿地力度并沒有顯著上升。從模擬拿地強度來看，19家樣本房企中15家房企拿地強度下降。TOP30房企中依舊是央國企領(lǐng)先，招商蛇口、越秀地產(chǎn)拿地排名上升明顯。但值得注意的是TOP30中，民企的席位再次增多，由2022上半年的4家提升至7家，民企權(quán)益拿地金額占比由2022上半年14.9%提升至16.7%。地方城投托底力度逐步下降，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年第二季度核心城市城投拿地比例降至25%，較2023年第一季度的35%下降10pct；與此同時，新民企更加踴躍入局。對于房企來說，一線城市、長三角仍是必爭之地，部分三四線核心項目也在考慮之內(nèi)。
　　投資建議
　　目前銷售市場與土地市場尚未完全復蘇。我們認為地產(chǎn)板塊將進入政策博弈期，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)演繹分化行情，更加看好具備充裕供應彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A、新城控股、金地集團；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務、招商積余、新大正。
　　風險提示：行業(yè)政策風險，行業(yè)下行風險，部分房企經(jīng)營風險。