>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)2023H1半年度業(yè)績前瞻：行業(yè)復蘇出現(xiàn)反復，板塊業(yè)績結(jié)構(gòu)分化-230714
| 上傳日期： |
2023/7/14 |
大小： |
589KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本期投資提示：
預計23H1板塊業(yè)績有望底部弱復蘇，房企間結(jié)構(gòu)分化加劇。基本面方面，2022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面大幅下行，隨著供需兩端政策放松不斷推出，2023H1行業(yè)基本面呈現(xiàn)出底部復蘇跡象，但復蘇態(tài)勢仍然緩慢、且出現(xiàn)反復現(xiàn)象?？紤]到本輪周期供需兩端相對以往更弱，推動改善路徑將呈現(xiàn)“L”型曲折性弱復蘇走勢。展望23H1板塊業(yè)績，我們認為板塊業(yè)績處于底部區(qū)域、并有望弱復蘇，主要源于：1）房企資金緊張影響竣工結(jié)算進度；2）前期降價促銷推動當期結(jié)算影響利潤率水平；但也有些積極因素顯現(xiàn)，推動后續(xù)部分優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績彈性可期，主要源于：1）房企2021-22年存貨減值規(guī)模較大，后續(xù)房企有望輕裝上陣；2）目前房企毛利率已處低位，優(yōu)質(zhì)房企毛利率具有一定程度的向上彈性。我們預計2023H1房地產(chǎn)板塊業(yè)績將底部弱復蘇，并且企業(yè)之間業(yè)績分化也將進一步加劇。
23H1行業(yè)復蘇出現(xiàn)反復，近期供需雙雙走弱、政策值得期待。2023Q1房地產(chǎn)行業(yè)基本面開始呈底部回升態(tài)勢，但2023Q2基本面出現(xiàn)反復、供需市場熱度均有明顯回落：1）銷售方面：根據(jù)克而瑞，23H1，50強房企銷售金額同比-5%，其中4-6月單月同比分別為+27%/+1%/-37%，同比降幅由正轉(zhuǎn)負，顯示行業(yè)銷售端出現(xiàn)二次走弱；值得注意的是，當前市場結(jié)構(gòu)化特征依然明顯，其中一二線城市和優(yōu)質(zhì)房企的銷售表現(xiàn)更為靚麗，后者也持續(xù)推動著行業(yè)集中度進一步提升；2）拿地方面：根據(jù)中指院，23H1，300城住宅類土地成交面積累計同比-30%，其中4-6月單月同比分別為-44%/+0.4%/-46%，表明行業(yè)投資端依然低迷。我們認為行業(yè)底部復蘇出現(xiàn)反復，其中23Q2中行業(yè)出現(xiàn)了需求和供給雙雙走弱跡象，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，因而后續(xù)政策仍值得期待。
根據(jù)結(jié)算節(jié)奏，我們預計主流公司2023H1歸母凈利潤情況如下：
1）增速在+30%以上的公司：濱江集團；
2）增速在+20~+30%的公司：招商積余；
3）增速在+10~+20%的公司：新大正、招商蛇口、保利發(fā)展；
4）增速在0%~+10%的公司：新城控股；
5）增速在-20%~0%的公司：萬科A、建發(fā)股份、華發(fā)股份、金地集團。
投資分析意見：行業(yè)復蘇出現(xiàn)反復，板塊業(yè)績結(jié)構(gòu)分化，維持“看好”評級。我們認為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復，預計供需兩端政策仍將更加積極支持，尤其考慮多項宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱，房地產(chǎn)行業(yè)政策有望進一步迎來優(yōu)化；并預計市場中核心城市的銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風險提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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