>> 國(guó)盛證券-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)1-6月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：上半年銷(xiāo)售額同比+1.1%，開(kāi)發(fā)投資額同比-7.9%-230717
| 上傳日期： |
2023/7/18 |
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| 903KB |
| 格式： |
pdf 共12頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
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投資：2023上半年累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比-7.9%，6月單月同比10.3%。1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為58550億元，同比減少7.9%，較前值降低0.7pct；6月單月投資額為12849億元，環(huán)比增長(zhǎng)26.1%，同比減少10.3%。上半年全國(guó)大部分城市土地供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)下滑、房企整體拿地意愿偏低，導(dǎo)致全國(guó)整體土地成交規(guī)模處于低位，疊加房企新開(kāi)工意愿不高、施工面積趨勢(shì)性萎縮（2-3年），上半年累計(jì)開(kāi)發(fā)投資額同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。我們預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額樂(lè)觀(guān)和悲觀(guān)預(yù)期下分別為12.4萬(wàn)億元和12.1萬(wàn)億元，較2022年分別同比-6.3%和-8.6%。
新開(kāi)工：上半年累計(jì)新開(kāi)工面積同比-24.3%，其中住宅新開(kāi)工面積同比24.9%。1-6月份，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工面積為49880萬(wàn)方，同比減少24.3%，較前值降低1.7pct；6月單月新開(kāi)工面積為10157萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)19.5%，同比減少30.3%，較前值降低2.9pct。新開(kāi)工整體表現(xiàn)較弱，一方面由于2022年房企拿地規(guī)模萎縮，今年上半年拿地規(guī)模繼續(xù)下行，影響開(kāi)工面積；另一方面在新房銷(xiāo)售承壓的背景下，房企新開(kāi)工意愿不足，且2022年城投獲取的項(xiàng)目開(kāi)工率較低。
竣工：上半年累計(jì)竣工面積同比+19.0%，單月竣工面積環(huán)比+46.5%。1-6月份，全國(guó)累計(jì)竣工面積為33904萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)19.0%，較前值降低0.6pct；6月單月竣工面積為6078萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)46.5%，同比增長(zhǎng)16.3%，較前值降低8.1pct。上半年竣工同比增長(zhǎng)，一是因?yàn)?022年上半年基數(shù)較低；二是目前竣工節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是2021年銷(xiāo)售的高點(diǎn)；三是保交樓正在逐步取得進(jìn)展，目前取得進(jìn)展的主要是資可抵債的項(xiàng)目，資不抵債的項(xiàng)目仍需進(jìn)一步資金的支持。我們預(yù)計(jì)全年竣工增長(zhǎng)8%-12%。
銷(xiāo)售：上半年累計(jì)商品房銷(xiāo)售金額同比+1.1%，銷(xiāo)售面積同比-5.3%。1-6月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額為63092億元，同比增長(zhǎng)1.1%；6月單月商品房銷(xiāo)售金額為13305億元，同比減少19.2%。1-6月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為59515萬(wàn)方，同比減少5.3%；6月單月商品房銷(xiāo)售面積為13075萬(wàn)方，同比減少18.2%。上半年銷(xiāo)售金額錄得正增長(zhǎng)，主要是積壓的需求在2、3月集中釋放、推動(dòng)銷(xiāo)售沖高貢獻(xiàn)的，但4、5、6月整體市場(chǎng)情緒逐月回落，如果下半年延續(xù)最近3個(gè)月新房銷(xiāo)售的趨勢(shì)，則下半年銷(xiāo)售可能會(huì)二次探底。此外，不論是銷(xiāo)售端還是拿地端，金額表現(xiàn)均好于面積表現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商與地方政府跟蹤的是金額，而產(chǎn)業(yè)鏈跟蹤的是面積。我們認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)仍需政策支持呵護(hù)，可放松的方向包括一線(xiàn)城市限購(gòu)限貸放松、中央層面推動(dòng)棚改等。
資金：上半年房企到位資金累計(jì)同比-9.8%，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金等資金來(lái)源持續(xù)承壓。1-6月份，房企到位資金累計(jì)值為68797億元，同比減少9.8%，較前值降低3.2pct；6月單月到位資金為12839億元，環(huán)比增長(zhǎng)18.8%，同比減少21.5%。上半年房企到位資金在地產(chǎn)“三支箭”、金融16條等政策支持以及2、3月銷(xiāo)售相對(duì)較好的環(huán)境下，同比依然為負(fù)。從細(xì)分來(lái)源看，除個(gè)人按揭貸款同比為正外，其余包括國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金等資金來(lái)源表現(xiàn)欠佳，整體房企融資端持續(xù)承壓。7月央行等兩部門(mén)發(fā)布通知，延長(zhǎng)“金融16條”支持政策，其中一方面是支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。我們認(rèn)為對(duì)房企融資端的支持力度需進(jìn)一步加強(qiáng)。
投資建議：維持“增持”評(píng)級(jí)。中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)2021年大周期拐點(diǎn)后，未來(lái)主旋律是分化，我們看好一線(xiàn)+不超過(guò)三分之二的二線(xiàn)+少量三線(xiàn)這個(gè)城市組合包，能在未來(lái)中周期跑贏(yíng)全國(guó)整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏(yíng)同行。我們認(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、競(jìng)爭(zhēng)格局占優(yōu)，A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外宏洋；2、有可能受益于一線(xiàn)城市政策放開(kāi)的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。
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