>> 招商證券-銀行業(yè)存量按揭貸款利率點評：存量按揭利率下調(diào)的可能路徑及影響-230720
| 上傳日期： |
2023/7/20 |
大?。?/td>
| 389KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
廖志明 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
事件：
7月14日，在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上央行領導表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?br> 評論：
1、當前按揭貸款定價機制-“三層定價機制”
當前按揭貸款定價采用三層定價機制。《2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》詳細介紹了我國商業(yè)性個人住房貸款利率所采用的“三層定價機制”。商業(yè)性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行、銀保監(jiān)會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。實際上，由于近兩年房貸需求低迷，競爭激烈，商業(yè)銀行往往按照地方政府確定的房貸利率下限來定價。
2022年底建立了首套房房貸利率動態(tài)調(diào)整長效機制。2022年12月30日，人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。
房貸利率大多為與LPR掛鉤的浮動利率。據(jù)央行上半年金融數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，“99%的房貸是選擇浮動利率機制，就是以貸款市場報價利率為基準，簽合同的時候選擇一個加點，根據(jù)當時發(fā)放時的市場供需關系商定加點幅度。加點部分在合同期限內(nèi)固定不變，比如貸20年、30年，在這20年、30年內(nèi)合同都是有約束效力的，加點是不變的?！?br> 目前，五年期以上LPR為4.2%，全國層面的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，即4.0%；第二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為LPR加60個基點，即4.8%。
目前，房貸利率普遍較低。據(jù)金融時報報道，截至2023年3月末，根據(jù)首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，符合“冷”的標準，即可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10個至40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。目前96個城市中，執(zhí)行利率普遍在3.7%-4.0%左右。
2、存量按揭貸款利率下調(diào)的可能路徑
存量按揭貸款利率下調(diào)歷史上曾發(fā)生過一次。2008年10月央行宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，并在答記者問中表示金融機構(gòu)應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。當年由于轉(zhuǎn)按揭的盛行，銀行為爭奪按揭貸款業(yè)務，普遍選擇存量按揭貸款給予利率7折優(yōu)惠。
存量按揭利率下調(diào)可能性較高。2017-2021年間，房地產(chǎn)調(diào)控嚴格，新發(fā)放按揭貸款規(guī)模大且房貸利率較高。近兩年，全國房價普遍低迷，房貸新客戶普遍承受了房價虧損，財富縮水。此外，由于近幾年存款利率顯著下調(diào)，使得存量按揭貸款利率與三五年定期存款利率的差距擴大，老百姓普遍缺乏好的投資渠道，導致提前還貸較多。存量按揭貸款利率明顯下調(diào)有望較大程度上減少提前還貸規(guī)模。在央行領導表態(tài)支持及鼓勵銀行調(diào)整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要對此采取必要的舉措，回應廣大群眾的關切。
由于存量按揭貸款利率下調(diào)將壓縮銀行息差，加大經(jīng)營壓力，銀行主動下調(diào)的動力較弱。這可能需要監(jiān)管明確調(diào)整的方案，因而存量按揭利率下調(diào)尚需時間。
存量按揭貸款利率調(diào)整的可能路徑？由于目前按揭貸款定價采用三層定價機制，與2009年有較大的不同，銀行在各城市發(fā)放按揭貸款需要遵循各城市政府制定的利率下限。我們認為，存量按揭加點下調(diào)的可能方案為，存量按揭貸款加點高于目前區(qū)域最新加點幅度的，按揭貸款加點有可能下調(diào)至最新的，低于最新加點幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當?shù)禺斍靶掳l(fā)放利率之下也是不合理的。為了推進存量按揭利率調(diào)整工作，銀行可以在手機銀行、網(wǎng)上銀行等設置調(diào)整申請鏈接，讓客戶自主申請，也可以網(wǎng)點線下申請，操作難度很低。
3、北上深或難受益于存量按揭利率下調(diào)
由于目前按揭貸款定價采用三層定價機制，目按揭貸款定價遵循因城施策，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，各區(qū)域加點下限取決于地方政府。根據(jù)我們梳理，近幾年，北京、上海和深圳房貸利率加點政策保持了穩(wěn)定，加點幅度保持不變，由于需要遵循區(qū)域政策，大部分北上深按揭客戶或沒法受益
|
|
