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1整體概述
　　32023年7月13日，為期三天的第二批次集中供地的第一次拍賣活動(dòng)落下帷幕。
　　據(jù)此前上海土地交易市場(chǎng)公布，本次交易地塊涉及8個(gè)行政區(qū)、共計(jì)16幅地塊，包含14幅純住宅用地和2幅含住宅的混合用地。這些地塊土地總面積為86.68萬(wàn)平方米，總建筑面積為193.63萬(wàn)平方米，起始總價(jià)389.59億元。
　　值得注意的是，在此前公告中提到的嘉定新城主城區(qū)JDC11201單元24-02地塊缺席本次土拍。
　　最終，15幅地塊成交總價(jià)達(dá)405.48億元，其中10幅地塊溢價(jià)成交。
　　2交易特點(diǎn)
　　1）土拍規(guī)則由“一次書面報(bào)價(jià)”改為“搖號(hào)”
　　本批次土地拍賣不再遵循“中止價(jià)、一次書面報(bào)價(jià)規(guī)則”，在達(dá)到封頂價(jià)后將進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，以此確定最終中標(biāo)者。對(duì)于政府、房企而言，采取搖號(hào)的方式可以簡(jiǎn)化流程、縮短土拍時(shí)間、提高效率。
　　在執(zhí)行新規(guī)后，本次溢價(jià)成交地塊均達(dá)到10%的溢價(jià)上限。并且由于最終確定的"封頂價(jià)"可能超過部分房企設(shè)定的“心理價(jià)位”，出現(xiàn)部分房企在搖號(hào)階段放棄的情況。
　　2）央國(guó)企依舊為拿地主力，民企參與度下降
　　本批次土拍第一次出讓活動(dòng)中，央國(guó)企占競(jìng)買人總數(shù)的70%以上。由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，市場(chǎng)信心不足，民營(yíng)企業(yè)資金不及央國(guó)企雄厚，部分面臨現(xiàn)金流困境。同時(shí)因土拍規(guī)則調(diào)整，過高的“封頂價(jià)”讓民企在進(jìn)行土地獲取決策方面更加謹(jǐn)慎，因此僅有8家民營(yíng)企業(yè)參與本次競(jìng)拍。
　　3）地塊“認(rèn)購(gòu)率”下降
　　在今年上海首批集中供地中，最熱門地塊的參拍房企達(dá)到28家。而此次熱門地塊的參與企業(yè)不足20家，地塊平均參拍企業(yè)數(shù)量較前批次減少6家。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性高，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情也處在低位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于拿地的謹(jǐn)慎程度明顯增加，短期內(nèi)盲目“囤地”的行為可能不會(huì)出現(xiàn)。
　　4）各板塊熱度分化加劇
　　核心地段和優(yōu)質(zhì)板塊受開發(fā)商和投資者青睞，吸引力不減，如閔行華漕地塊、寶山大場(chǎng)地塊等，均吸引到18家房企參拍。相比之下，外圍地區(qū)熱度普遍較低，如臨港的2幅地塊、寶山區(qū)吳淞創(chuàng)新城地塊等均僅有一家企業(yè)報(bào)名。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于投資位于城市核心地帶或具有良好基礎(chǔ)設(shè)施和發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，有利于后期產(chǎn)品快速銷售和回款。其他區(qū)域，尤其是郊環(huán)外區(qū)域現(xiàn)階段面臨待售房源較多、去化不理想的情況，諸方投資意愿不高。
　　3地塊區(qū)域分布
　　第二批次第一次出讓的16幅地塊具體分布為：
　　浦東新區(qū)（4幅，包含臨港新片區(qū)2幅）、楊浦區(qū)（1幅）、閔行區(qū)（2幅）、寶山區(qū)（2幅）、嘉定區(qū)（2幅，其中1幅未出讓）、松江區(qū)（3幅）、青浦區(qū)（1幅）、奉賢區(qū)（1幅）。
　　從分布上來看，五大新城依然是上海宅地供應(yīng)的主力軍。而市區(qū)新增供應(yīng)依然稀缺，僅楊浦區(qū)有1幅地塊。
　　這些地塊位置分散，但基本涵蓋未來幾年城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域和新興規(guī)劃區(qū)域。住宅產(chǎn)品的增量供應(yīng)將為區(qū)域人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供助力。