>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報告-核心20城探究之北京：新房供需錯配，待產(chǎn)業(yè)外溢兌現(xiàn)-230719
| 上傳日期： |
2023/7/19 |
大?。?/td>
| 4916KB |
| 格式： |
pdf 共49頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
北京經(jīng)濟主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，近年來疏解非首都功能，資源依賴型企業(yè)外遷，城市經(jīng)濟去冗存精。1）北京憑借全國首都功能定位，天然聚集資本、勞動力、人才等要素，率先實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展及人口快速流入，近年來城市規(guī)劃有所調(diào)整，企業(yè)外遷疏解非首都功能，嚴格控制人口規(guī)模。2）北京經(jīng)濟主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，22年三產(chǎn)占比高達84%，其中金融業(yè)、軟件與信息技術(shù)服務(wù)業(yè)絕對規(guī)模大，增速較快，而21年工業(yè)增加值規(guī)模僅排全國第11。3）近年來北京持續(xù)強化首都功能，工業(yè)增加值增速較低，隨著部分資源依賴型制造業(yè)外遷，預(yù)計工業(yè)增速持續(xù)低位；而服務(wù)業(yè)增速較快，強于深圳、廣州。
優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)已形成龍頭企業(yè)集聚格局，制造業(yè)有望向高精尖突破。1）醫(yī)藥制造規(guī)模優(yōu)勢明顯，總產(chǎn)值穩(wěn)居全國第一；電子信息產(chǎn)業(yè)中集成電路、人工智能等細分領(lǐng)域發(fā)展較好，已形成龍頭企業(yè)集聚格局；汽車制造業(yè)新能源轉(zhuǎn)型滯后，但智能網(wǎng)聯(lián)汽車領(lǐng)域全國領(lǐng)先，亦莊示范區(qū)為全球首個高級別自動駕駛示范區(qū)。2）近年來隨著高技術(shù)制造業(yè)投資增速提高，勞動密集型制造業(yè)遷出，同時北京具備較強的人才吸引力、科創(chuàng)要素集聚、稅收規(guī)模較大，支撐制造業(yè)將持續(xù)向高精尖突破。
北京生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)良好，金融業(yè)、軟件與信息服務(wù)業(yè)表現(xiàn)突出。1）金融業(yè)增加值與上海接近，約為第三名深圳的1.5倍，金融資產(chǎn)總量超過190萬億，約占全國50%，在京資產(chǎn)管理機構(gòu)管理規(guī)模超過30萬億元，約占全國同類資產(chǎn)管理規(guī)模的30%；2）軟件業(yè)務(wù)收入全國第一，產(chǎn)業(yè)增加值為上海1.9倍，多家頭部互聯(lián)網(wǎng)公司聚集，憑借首都功能定位，預(yù)計將持續(xù)吸引資本及企業(yè)聚集，優(yōu)勢將持續(xù)保持。
房地產(chǎn)市場存在供需錯配問題，導(dǎo)致郊區(qū)庫存占比較高，但隨著產(chǎn)業(yè)外溢，郊區(qū)住房需求有望逐漸修復(fù)。1）2022年北京商品住宅銷售面積下滑27%，中心區(qū)、郊區(qū)住宅銷售面積普遍下跌，但中心區(qū)成交均價同比上漲，郊區(qū)盤以價換量下價格有所下降。2）2023年以來市場有所回暖，1-5月北京新房、二手房成交分別為329萬方、646萬方，同比上漲19%、22%。3）過去北京存在房地產(chǎn)供需錯配情況，郊區(qū)宅地、商品房供給量較大，但在配套及產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)度不高的情況下，大量剛需及改善性需求流入二手房市場，或集中在中心區(qū)域，導(dǎo)致郊區(qū)庫存累積，拉長城市去化周期至18.7個月，但未來隨著郊區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套、人口兌現(xiàn)，預(yù)計需求將逐漸修復(fù)。按照常住人口人均成交住宅0.4平米保守估計，北京需求中樞約900萬方。
中海在北京開發(fā)效率較高，城建發(fā)展、首開在北京郊區(qū)土儲占比較高，隨著郊區(qū)需求修復(fù)，項目有望迎來較好去化。1）中海、城建發(fā)展、華潤置地、首開為北京住宅銷售市場主力，4家房企2022年權(quán)益銷售金額市占率約27%，與其他房企拉開較大規(guī)模差距。2）從土儲來看，城建發(fā)展、首開在京土儲絕對規(guī)模較大，但郊區(qū)占比分別為87%、74%，整體開發(fā)效率一般，未來銷售釋放仍有較大余地；中海在京土儲建面243萬方，絕對值較低，但中心城區(qū)土儲占比約58%，周轉(zhuǎn)效率較高保障其銷售規(guī)模連續(xù)三年北京首位。3）北京中心區(qū)域可開發(fā)宅地有限，供地集中在五環(huán)外，2022年五環(huán)外供地占比74%，供地與需求錯配預(yù)計會加劇市場分化；2022年11月以來土拍熱度明顯回升，平均溢價率上升至7%以上，但國央企仍為拿地主力。
風(fēng)險提示：北京產(chǎn)業(yè)外溢不及預(yù)期，郊區(qū)配套完善度不及預(yù)期。
|
|
