>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年1-6月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：?jiǎn)卧落N售降幅達(dá)近兩成；投資降幅小幅改善-230718
| 上傳日期： |
2023/7/18 |
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| 569KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-6月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。6月銷售面積1.31億平，同比增速-18.2%（前值：-3.0%）；開發(fā)投資金額1.28萬億元，同比增速-10.3%（前值：-10.5%）；新開工面積1.02億平，同比增速-30.3%（前值：-27.3%）。
本次統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：1）加強(qiáng)在庫項(xiàng)目管理，對(duì)毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。3）加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。
以下報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局公布的同比增速，單月增速為我們根據(jù)本次的累計(jì)同比增速先倒算的去年基數(shù)，再計(jì)算得到的數(shù)值。
核心觀點(diǎn)
1.商品房銷售：
6月單月全國(guó)銷售同比降幅近兩成。6月全國(guó)商品房銷售面積1.31億平，同比下降18.2%，同比降幅較上月擴(kuò)大了15.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額1.33萬億元，同比下降19.2%，同比增速較上月下降了26.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅單月銷售金額、面積同比分別下降19.5%、18.0%，同比增速較上月分別下降了31.7、18.6個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，6月銷售增速大幅下滑的原因有三：1）去年同期基數(shù)相對(duì)較高；2）6月雖是房企沖刺銷售的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，但今年6月房企的推盤量并不高。根據(jù)克而瑞，6月30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1505萬平，供應(yīng)規(guī)模不及今年3、4月，同比也下降了25%，為近5年來同期最低值。3）需求較弱的根本原因仍是居民購房信心和收入預(yù)期不足。
房?jī)r(jià)面臨一定的下行壓力。6月商品房銷售均價(jià)10176元/平，環(huán)比下降10.7%，同比下降1.3%；其中住宅銷售均價(jià)10529元/平，環(huán)比下降11.1%，同比下降1.8%，一方面是因?yàn)樾枨筝^弱，另一方面是因?yàn)槭苣曛袖N售沖刺壓力，部分項(xiàng)目或采取了降價(jià)促銷等營(yíng)銷手段。
從區(qū)域來看，東部地區(qū)6月單月銷售降幅最小，上半年累計(jì)銷售仍保持正增長(zhǎng)。6月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為-9.1%、-21.3%、-30.0%、-30.7%，增速分別較上月下降了13.1、9.1、22.3、37.8個(gè)百分點(diǎn)，東部地區(qū)仍是單月銷售同比降幅相對(duì)最小的地區(qū)。上半年東部地區(qū)累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng)1.4%；銷售金額同比增長(zhǎng)7.1%，是唯一保持正增長(zhǎng)的地區(qū)。
上半年全國(guó)商品房累計(jì)銷售額同比微增。上半年全國(guó)商品房銷售面積5.95億平，同比下降5.3%（前值：-0.9%）；銷售金額6.31萬億元，同比增長(zhǎng)1.1%（前值：+8.4%）；銷售均價(jià)10601元/平，同比增長(zhǎng)6.8%（前值：+9.4%）。其中，住宅上半年銷售金額、面積同比增速分別為3.7%和-2.8%。今年上半年新房成交經(jīng)歷了先升后降的過程，1-4月銷售持續(xù)改善，5月以來銷售動(dòng)能持續(xù)轉(zhuǎn)弱。二季度單季商品房銷售面積2.96億平，銷售金額3.25萬億元，同比分別下降8.6%、1.6%，較一季度增速分別下降6.8、5.7個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，短期內(nèi)居民購房信心不足的態(tài)勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)，后續(xù)銷售大概率將低位持穩(wěn)。我們預(yù)計(jì)2023年全年商品房銷售面積同比增速+1.4%，銷售金額同比增速+5.4%，銷售均價(jià)同比增速+3.9%。
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
單月投資同比降幅微幅收窄，但絕對(duì)量仍處于2017年以來的同期歷史最低位；新開工體量仍處于2008年來同期最低位。6月單月開發(fā)投資金額1.28萬億元，同比下降10.3%，降幅雖較上月微幅收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但從絕對(duì)量來看，處于2017年以來同期最低值。從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)單月投資降幅相對(duì)最小，仍是房企投資的重點(diǎn)地區(qū)。6月東、中、西部投資額同比增速分別為-4.5%、-8.4%、-23.0%。6月新開工面積1.02億平，同比下降30.3%，降幅較上月擴(kuò)大了3個(gè)百分點(diǎn)，新開工體量為2008年來的同期最低值，房企新開工意愿持續(xù)低迷。上半年累計(jì)投資5.86萬億元，同比下降7.9%；累計(jì)新開工面積4.99億平，同比下降24.3%。二季度單季投資3.26萬億元，同比下降9.5%，降幅較一季度擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)；單季新開工2.58億平，同比下降28.6%，降幅較一季度擴(kuò)大9.4個(gè)百分點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)2023年投資和新開工面積同比增速分別為-2.3%、-5.1%。
單月竣工面積同比增速雖有下滑，但增長(zhǎng)確定性相對(duì)較強(qiáng)。6月竣工面積6078萬平，同比增長(zhǎng)16.3%，增速較上月下降了8.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年累計(jì)竣工3.39億平，同比增長(zhǎng)19.0%。單月竣工增速雖有下滑，但增幅相對(duì)不低。我們認(rèn)為今年竣工具備一定的確定性，一方面去年的部分工程延期至今年竣工，另一方面，2020年下半年至2021年上半年新開工體量相對(duì)較高，按照2-3年的結(jié)算期考慮，今年這部分項(xiàng)目或?qū)⒔桓?。我們預(yù)計(jì)2023年竣工面積增速為7%。
3.開發(fā)商資金：
房企到位資金6月降幅擴(kuò)大，受銷售走弱的影響，房款增速明顯下降。6月房企到位資金1.28萬億元，同比下降21.5%（前值：-7.4%）。1）房款6472億元，同比下降17.4%（前值：+12.1%），其中受銷售走弱的影響，定金及預(yù)收款同比下降19.4%
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