>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)1-6月月報：基數(shù)調(diào)減幅度再加大，投資低位，銷售走弱-230718
| 上傳日期： |
2023/7/18 |
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| 1098KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本期投資提示：
6月投資端依然較弱，開工降幅擴大，竣工高位放緩。6月單月來看，投資同比-10.3%（計算值-20.6%），較前值+0.2pct；開工同比-30.3%（計算值-31.5%），較前值-2.9pct；竣工同比+16.3%（計算值+15.2%），較前值-8.1pct。我們認為，今年年初房地產(chǎn)投資低位略有改善，但近期又開始出現(xiàn)下行趨勢，表明目前投資端依然較弱，同時值得注意的是，3月開始統(tǒng)計局數(shù)據(jù)對于22年基數(shù)進行調(diào)減，并且4月、5月、6月調(diào)減的幅度和范圍持續(xù)擴大，經(jīng)計算22年前6月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)值下調(diào)了6.9%，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前投資端也將更弱；此外，考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補庫存的困難，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合考慮投資意愿弱和投資基數(shù)下調(diào)因素，我們維持公布值口徑預(yù)測：2023年投資同比-6.7%、開工同比-18.1%、竣工同比+11.2%，并調(diào)整計算值口徑預(yù)測：下調(diào)2023年投資同比至-13.2%（原預(yù)測值為-11.9%）、下調(diào)開工同比至-18.8%（原預(yù)測值為-18.6%）、下調(diào)竣工同比至+10.6%（原預(yù)測值為+10.7%）。
6月銷售面積公布值同比降幅擴大至-18%，計算值同比-28%。6月單月來看，銷售面積同比-18.2%（計算值-28.1%），較前值-15.2pct；銷售金額同比-19.2%（計算值-25.0%），較前值-26.1pct；銷售均價同比-1.3%（計算值+4.3%），較前值-11.4pct。我們認為，今年1季度商品房銷售有所改善，但近期有開始出現(xiàn)走弱趨勢，表明目前銷售端也依然較弱，同時值得注意的是，3月開始統(tǒng)計局數(shù)據(jù)對于22年基數(shù)進行調(diào)減，并且4月、5月、6月調(diào)減的幅度和范圍擴大，經(jīng)計算22年前6月商品房銷售面積數(shù)值下調(diào)了8.8%，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前銷售端也將更弱；此外，預(yù)計購房力和購買意愿偏弱將在需求端約束銷售修復(fù)，而供給主體的過度出清及補庫存的困難將在供給端約束銷售修復(fù)，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導(dǎo)致總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)有彈性。綜合考慮短期銷售走弱和銷售基數(shù)下調(diào)因素，我們維持公布值口徑預(yù)測：2023年銷售面積同比+0.6%、銷售金額同比+3.7%，并調(diào)整計算值口徑預(yù)測：下調(diào)2023年銷售面積同比至-8.3%（原預(yù)測值為-7.1%）、下調(diào)銷售金額同比至-2.1%（原預(yù)測值為-1.5%）。
6月資金來源同比降幅擴大，其中銷售回款、融資資金均走弱。6月單月來看，資金來源同比-21.5%（計算值-21.9%），較前值-14.1pct。從6月各資金來源同比來看，國內(nèi)貸款同比-13.8%（計算值-13.9%），較前值-0.5pct；自籌資金同比-29.5%（計算值-30.3%），較前值-0.3pct；定金及預(yù)收款同比-19.4%（計算值-19.5%），較前值-25.4pct；個人按揭貸款同比-12.8%（計算值-12.5%），較前值-38.2pct。6月單月資金來源同比降幅擴大，其中銷售回款中定金及預(yù)收款、個人按揭均走弱，國內(nèi)貸款、自籌資金降幅小幅擴大。綜合之下，預(yù)計后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，但隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，尤其是供給端的融資支持三支箭，包括股權(quán)融資和消費REITs等，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源也將有所改善，不過改善節(jié)奏仍取決于融資政策實際落地情況。
投資分析意見：基數(shù)調(diào)減幅度再加大，投資低位，銷售走弱，維持“看好”評級。我們認為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計供需兩端政策仍將更加積極支持，尤其考慮多項宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱，房地產(chǎn)行業(yè)政策有望進一步迎來優(yōu)化；并預(yù)計市場中核心城市的銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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