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事件描述
　　2023年7月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售相關數(shù)據(jù)。
　　事件評論
　　6月高基數(shù)下需求調(diào)整幅度加大。2023年1-6月全國商品房銷售額/面積/均價分別同比+1.1%/-5.3%/+6.8%，一季度前期積壓需求集中釋放后，二季度復蘇動能趨弱，但結(jié)構(gòu)性差異進一步加大，導致上半年銷售面積雖有所下降，但銷售額仍實現(xiàn)略增。按可比口徑計算，6月當月全國商品房銷售額/面積/均價分別同比-19.2%/-18.2%/-1.3%，環(huán)比分別+32.6%/+48.5%/-10.7%，6月銷售環(huán)比季節(jié)性提升，但高基數(shù)下同比增速繼續(xù)下滑，與百強房企與重點城市銷售表現(xiàn)基本匹配，需求復蘇動能逐步走弱，但低基數(shù)效應將導致后續(xù)降幅趨緩。穩(wěn)需求政策工具箱仍有一定空間，包括降低房貸利率、優(yōu)化限制性措施和稅費層面的補貼，需求趨弱背景下預計政策將持續(xù)優(yōu)化，只是收入和房價預期企穩(wěn)還需一段時間，常規(guī)政策的邊際效果可能相對有限，預計短期內(nèi)需求端仍面臨一定的調(diào)整壓力。
　　開工拿地依舊偏弱，竣工仍是最確定環(huán)節(jié)。2023年1-6月新開工面積累計同比-24.3%，可比口徑下6月當月新開工面積同比-30.3%，新開工降幅進一步擴大；1-6月300城宅地成交建面/金額分別同比-31.7%/-20.2%，6月土地流拍率環(huán)比提升6.0pct，土地市場熱度有所回落；當前終端需求復蘇動能趨弱，以銷定產(chǎn)邏輯下，房企拿地及開工意愿不高，大多數(shù)房企當前仍處于去庫存階段。2023年1-6月竣工面積同比+19.0%，可比口徑下6月當月竣工面積同比+16.3%，竣工增速有所回落但仍處較高水平，在前期實際竣工與理論竣工存在較大缺口、保交樓穩(wěn)步推進的背景下，竣工仍是產(chǎn)業(yè)鏈中最確定的環(huán)節(jié)。
　　投資企穩(wěn)仍需時日，到位資金明顯轉(zhuǎn)弱。2023年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-7.9%，可比口徑下6月當月同比-10.3%，當月降幅環(huán)比基本持平，需求復蘇波折、開工拿地弱勢的背景下，投資端企穩(wěn)預計仍需時日。2023年1-6月房企到位資金同比-9.8%，可比口徑下6月當月同比-21.5%，降幅明顯擴大，且當月降幅超過投資降幅，行業(yè)資金鏈仍持續(xù)面臨壓力；其中，6月定金及預收款/個人按揭貸款當月同比分別為-19.4%/-12.8%，當月同比明顯下滑，與近期需求復蘇動能趨弱相互印證，而國內(nèi)貸款/自籌資金當月同比分別為-13.8%/-29.5%，繼續(xù)維持低位徘徊，與新開工走勢基本保持一致。
　　投資建議：短期關注催化劑與性價比，長期重視格局優(yōu)化與穩(wěn)定現(xiàn)金流。2023年上半年竣工實現(xiàn)明顯增長，但需求企穩(wěn)仍需時間，房價也面臨下跌壓力，開工和投資也依舊承壓；當前行業(yè)基本面調(diào)整壓力仍在加大，預計后續(xù)政策將持續(xù)優(yōu)化，只是在預期企穩(wěn)之前，常規(guī)政策工具的效果可能相對有限。短期而言，優(yōu)質(zhì)房企此前普遍回調(diào)后已具備一定性價比，在政策預期強化的窗口期，估值修復的階段性機會值得把握，關注中等規(guī)模的高信用房企；長期來看，重點城市潛在需求仍相對可觀，供給側(cè)優(yōu)化趨勢不會改變，新進入者真正具備綜合競爭優(yōu)勢的較少，傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)開發(fā)龍頭優(yōu)勢將持續(xù)鞏固。此外，穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)務可重塑房企發(fā)展模式并助力穿越周期，國央企物業(yè)公司已進入高性價比區(qū)間。
　　風險提示
　　1、低線城市需求表現(xiàn)持續(xù)低于預期；2、房價下跌導致資產(chǎn)負債表受損；3、重點城市土地市場競爭持續(xù)加劇。