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6月單月銷售面積基期調(diào)整同比增速-18.2%（較上月下降15.2pct），季調(diào)環(huán)比為-7.1%，銷售市場(chǎng)熱度持續(xù)回落；往后看，據(jù)房管局高頻數(shù)據(jù)，23年7月上半月（1-13日）銷售面積同比增速較6月單月減少4pct至-36%，短期仍承壓，政策有望持續(xù)邊際優(yōu)化；全年看，預(yù)計(jì)需求端在托底政策與價(jià)格承壓下短期均衡或出現(xiàn)在三季度末；
　　居民購(gòu)買能力方面，居民存款余額持續(xù)提升，居民潛在購(gòu)買力位于高位；購(gòu)買意愿方面，貨幣活化指數(shù)下行，居民配置意愿較弱；
　　6月單月竣工面積基期調(diào)整同比增速為+16.3%（較上月下降8.1pct），季調(diào)環(huán)比為-3.4%，同比增速處于高位主要是各方積極持續(xù)推進(jìn)“保交樓”，與前期判斷“短期竣工增速或持續(xù)高位震蕩回落”一致，強(qiáng)調(diào)竣工回補(bǔ)后明年或開(kāi)啟回落周期，產(chǎn)業(yè)鏈配置邏輯或生變；
　　6月單月新開(kāi)工面積基期調(diào)整同比增速為-30.3%（較上月下降2.9pct），季調(diào)環(huán)比為-9.4%，往后看，判斷新開(kāi)工受限于高能級(jí)城市土地供給約束，反彈彈性有限；
　　6月單月投資金額基期調(diào)整同比增速為-10.3%（較上月上升0.2pct），季調(diào)環(huán)比為-3.2%，投資短期或仍受到土地成交價(jià)下滑滯后計(jì)入拖累，中期受施工面積收縮影響；
　　6月單月到位資金基期調(diào)整同比增速為-21.5%（較上月下降14.1pct），季調(diào)環(huán)比為-9.3%，結(jié)構(gòu)上融資類到位資金同比與新開(kāi)工走勢(shì)趨同，其中國(guó)內(nèi)貸款同比增速持續(xù)高于新開(kāi)工，或透露“保交樓”進(jìn)程的持續(xù)落地，銷售類到位資金同比與銷售金額走勢(shì)趨同，有所回落；
　　6月末房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈指數(shù)趨勢(shì)回升（133%），高于歷史安全水平130%，主因分母端開(kāi)發(fā)投資下滑趨勢(shì)快于到位資金，使得行業(yè)資金鏈指數(shù)被動(dòng)回升，同時(shí)或是企業(yè)主動(dòng)選擇，降低經(jīng)營(yíng)性支出的結(jié)果；
　　6月70城整體房?jī)r(jià)下跌，結(jié)構(gòu)上上漲城市數(shù)量回落，一二線房?jī)r(jià)持平，三四線房?jī)r(jià)下跌。6月70城整體新房房?jī)r(jià)環(huán)比-0.06%；結(jié)構(gòu)上，新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)為31個(gè)（較上月減少15個(gè)），持平1個(gè)（較上月增加1個(gè)），下跌38個(gè)（較上月增加14個(gè)）；一線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比持平，二線環(huán)比持平，三四線環(huán)比-0.1%；
　　投資建議：房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前在經(jīng)營(yíng)、融資以及長(zhǎng)期發(fā)展路徑層面均表現(xiàn)出明顯的分化特征，這些分化既是結(jié)果，又是原因，或在未來(lái)3-5年導(dǎo)致行業(yè)維持“總量弱β，結(jié)構(gòu)強(qiáng)α”的特征；
　　房地產(chǎn)板塊：維持“弱β交易強(qiáng)α”的策略。仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【保利發(fā)展】【華潤(rùn)置地】【龍湖集團(tuán)】【中國(guó)海外發(fā)展】【金地集團(tuán)】【萬(wàn)科A】，以及從區(qū)域開(kāi)始發(fā)力的【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】【建發(fā)股份】等；
　　產(chǎn)業(yè)鏈角度：短期仍有保交樓拉動(dòng)的竣工反彈保障，中長(zhǎng)期“房企惡性競(jìng)爭(zhēng)下的竣工周期”驅(qū)動(dòng)將轉(zhuǎn)為“競(jìng)爭(zhēng)格局改善”驅(qū)動(dòng)，邏輯或生變；
　　生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)型如購(gòu)物中心/寫字樓/長(zhǎng)租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)等標(biāo)的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型如設(shè)計(jì)/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長(zhǎng)賽道機(jī)會(huì)，如物管關(guān)注【招商積余】【保利物業(yè)】等，商管關(guān)注【華潤(rùn)萬(wàn)象生活】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長(zhǎng)賽道布局以及其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資管的促進(jìn)；
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，政策改善不及預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期，市場(chǎng)流動(dòng)性改善不及預(yù)期等。