>> 民生證券-宏觀專題研究：未來十年，中國地產(chǎn)銷售中樞-230721
| 上傳日期： |
2023/7/21 |
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| 1586KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
民生證券 |
| 評級： |
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作者： |
周君芝 |
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2022年中國總?cè)丝跍p少85萬，為1962年以來首次人口負增長。面對人口負增，直覺反應是地產(chǎn)銷售同步轉(zhuǎn)負。這一直覺反應讓市場更加憂慮中國地產(chǎn)前景。
觀察日本、德國、韓國等發(fā)達國家，我們發(fā)現(xiàn)總量人口與新房銷售投資的相關性比較復雜。日本案例顯示，即使戶戶有房，總?cè)丝谪撛鲩L，反直覺的是仍有新增地產(chǎn)銷售。
這為我們理解中國未來新房銷售中樞提供啟示。更為重要的是，通過測算未來地產(chǎn)銷售潛在中樞，我們能夠更加清晰的判斷，本輪中國地產(chǎn)下行空間并大致判斷銷售前景。
目前中國城鎮(zhèn)居民戶均1套房，“人人有房”不意味著未來新增住宅銷售歸零。
即便中國城鎮(zhèn)人口戶均1套房，但存量住宅市場發(fā)展并不是停滯的。
每年有新增住房需求，也有老房因折舊退出市場。若退出市場的老宅大于新增住宅，則新增住宅需求無法在既有存量房中得到滿足，這種情況下新增住宅需求需要建造新房來匹配。故而新房需求也是未來潛在的新增商品房銷售量。
（一）當下中國城鎮(zhèn)居民戶均剛好1套房。我們曾經(jīng)測算，截止2022年，中國城鎮(zhèn)居民剛好戶均1套房，其中0.6套是商品房，0.4套非商品房。城鎮(zhèn)居民戶均1套房意味著，即便未來總量人口不變（這只是一組用作說明邏輯的極端假設），退出市場老宅數(shù)量足夠多，那么新增住宅需求便不能在存量房市中找到需求對應，此時催生新增住房銷售。
?。ǘ┬略鲎》啃枨笾饕唤Y(jié)婚人口決定。按照初婚年齡30歲來測算，未來十年新增住宅需求來自1993年-2003年出生人口。這部分人口中71%（也是當下青年城鎮(zhèn)化率）住宅需求會落在城鎮(zhèn)，并創(chuàng)造60%新增住房需求（這一假設復合中國當下現(xiàn)實）。
?。ㄈ┟磕暧幸欢〝?shù)量老房子“折舊”。這里折舊的真正含義，并不是說老宅推倒重建，而是房齡足夠大之后，可貸年限受約束，老宅很難在交易市場上流通。退出市場的老宅占總存量的比例，便為住宅折舊率。海外經(jīng)驗顯示，住宅折舊率一般在2%~2.5%。
未來中國新房銷售面積：未來十年年均9億平米；未來五十年年均3.4~5.2億平。
按照2%~2.5%的折舊率匡算，未來中國每年有9.5億平米左右房地產(chǎn)退出市場。
1993年-2003年中國每年新生人口在1599萬~2126萬區(qū)間，往后三十年，這部分人口達到成家立業(yè)年齡時，是2023-2033年剛性住房需求的主要群體。
給定兩組數(shù)據(jù)，一是適婚年齡人口有60%的新增住宅需求，二是青年常住人口城鎮(zhèn)化率達71%，測算得到2023-2033年每年剛性住房需求在9億平米，這也是未來中國十年每年地產(chǎn)銷售面積的潛在中樞。
再用類似方法測算未來五十年新房銷售面積潛在中樞。保守假設未來二十年中國每年出生人口在700萬-900萬區(qū)間，這也是未來五十年剛性住房需求主體。測算得到未來五十年，中國每年潛在的新增剛性住房需求為3.4-5.2億平米。
測算未來銷售面積中樞的意義，中國地產(chǎn)尚未過剩，中國地產(chǎn)的未來或是大分化。
我們測算未來中長期房地產(chǎn)銷售面積中樞，直觀的樸素邏輯是老宅退出市場，適婚年齡住房需求需要新增銷售面積來匹配。這里暗含兩個關鍵推論：
第一，若城鎮(zhèn)化率進一步走高，則中國未來住房銷售面積或高于我們測算值。
第二，未來達到適婚年齡的年輕人，他們的流向決定了新增住宅需求在哪些地區(qū)表達出來。若未來年輕人口進一步向發(fā)達經(jīng)濟帶或高能級城市集聚，恰逢這些城市老宅折舊較多，那么這些地區(qū)的房地產(chǎn)供需矛盾或相對明顯。
風險提示：人口普查對住宅統(tǒng)計存在偏差；實際折舊率或低于2%；出生人口或超預期。
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