>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：行業(yè)基本面持續(xù)下行，國(guó)常會(huì)通過城中村改造-230723
| 上傳日期： |
2023/7/23 |
大小： |
1519KB |
| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權(quán)限： |
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房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/07/15-23/07/21）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交261萬平米，環(huán)比-1.5%；其中，一二線環(huán)比+0.2%、三四線環(huán)比-18%；7月截至上周末累計(jì)一手房月成交同比-31%，較6月+0.4pct；其中，一二線同比-26%、三四線同比-63%，分別較6月+5pct和-23pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交94萬平米，環(huán)比-4%；7月截至上周累計(jì)成交同比-15%，較6月-7pct。庫存方面，上周15城推盤161萬平米，對(duì)應(yīng)上周成交/推盤比為0.69倍，最近3個(gè)月（23年4-6月）分別為1.07倍、1.10倍和0.98倍。截至上周末，15城可售面積為9,579萬平米，環(huán)比+0.5%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為14.9個(gè)月，環(huán)比+0.5個(gè)月，我們認(rèn)為行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)召開國(guó)常會(huì)，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措；發(fā)改委表示要推動(dòng)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增量，穩(wěn)妥處置房地產(chǎn)、地方債等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)政策方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，23年6月投資同比-10.3%、開工同比-30.3%、竣工同比+16.3%、銷售面積同比-18.2%；6月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體下降；住建部表示支持居民開展舊房裝修和局部升級(jí)改造。因城施策方面，浙江除杭州市區(qū)外全省取消落戶限制；寧波房票政策即將實(shí)施，城市、農(nóng)村拆遷項(xiàng)目均可實(shí)行房票安置；廣州擬就城中村改造立法，加強(qiáng)住房保障和人才安居放首位。公積金政策方面，貸款額度提升：湘潭、衢州等，提取放松：寧波、安徽等，此外廈門正式實(shí)行二手房“帶押過戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)。土地市場(chǎng)方面，南京、杭州、成都完成供地出讓；深圳、杭州新掛牌土地。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：銷售額及同比：華僑城A 6月58億元（-52%）、累計(jì)228億元（-16%）。融資方面：萬科A擬發(fā)行債券不超過20億元：2.70%-3.70%/3年和3.00%-4.00%/5年；招商蛇口成功發(fā)行債券50億元：2.79%/3年和3.15%/5年；中國(guó)金茂子公司上海金茂發(fā)行中票25億元：3.53%/3年；華發(fā)股份擬發(fā)行債券不超78.2億元的注冊(cè)申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)同意；榮盛發(fā)展擬定增不超過30億元，發(fā)行數(shù)量不超13.04億股。股份回購方面，貝殼-W耗資約960萬港元回購公司股份約193.4萬股；ESR耗資約411萬港元回購公司股份約32萬股；金科服務(wù)耗資約557萬港元回購公司股份約48.3萬股。此外，華僑城A及相關(guān)人員收到深圳證監(jiān)局出具的行政監(jiān)管措施決定書，責(zé)令改正其未充分評(píng)估資產(chǎn)的減值及對(duì)業(yè)務(wù)下滑原因披露不完整等方面。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.56%，滬深300指數(shù)下跌1.98%，相對(duì)收益為5.54%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第1位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：榮盛發(fā)展、大龍地產(chǎn)、中南建設(shè)、粵宏遠(yuǎn)A、大連友誼，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為廣宇發(fā)展、萬業(yè)企業(yè)、*ST松江、鐵嶺新城、萊茵體育。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌0.11%，滬深300指數(shù)下跌1.98%，相對(duì)收益為1.87%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為6.7/5.8倍；物管23/24PE均值分別為14/11倍。
投資分析意見：我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍將更加積極支持，尤其考慮多項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱，房地產(chǎn)行業(yè)政策有望進(jìn)一步迎來優(yōu)化；并預(yù)計(jì)市場(chǎng)中核心城市的銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤(rùn)萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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