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導(dǎo)讀
　　2023年7月14日人行貨幣政策司司長鄒瀾關(guān)于存量房貸利率調(diào)降的表態(tài)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。7月16日我們推出報(bào)告《靴子落地，影響有限》，判斷存量按揭利率調(diào)降影響有限。7月18日我們推出報(bào)告《提前還款vs按揭降息》，測(cè)算表明存量按揭降息有助于緩解提前還款壓力，對(duì)沖利率下降影響。本篇報(bào)告將在前兩篇基礎(chǔ)上進(jìn)一步推演按揭降息的可能路徑，探討哪些城市可能最受益于潛在按揭降息。
　　投資要點(diǎn)
　　我們判斷存量按揭利率最多降至各城市新發(fā)放利率，且不排除區(qū)分首套、二套可能性。我們預(yù)計(jì)新一線及部分二線城市居民或更受益于本輪存量按揭利率調(diào)降。
　　存量按揭利率調(diào)降的下限？
　　我們判斷存量按揭利率最多降至各城市新發(fā)利率，不排除區(qū)分首套、二套可能性。
　　（1）降息大概率以新發(fā)利率為下限：①新發(fā)放利率為下限。7月14日國新辦舉行2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，人民銀行支持商業(yè)銀行按市場(chǎng)化法制化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。②統(tǒng)一調(diào)降可能性低。按揭余額39萬億，占銀行業(yè)資產(chǎn)10%，考慮到當(dāng)前銀行利潤與資本的內(nèi)生平衡趨緊，銀行盈利能力進(jìn)一步下降空間有限，統(tǒng)一降息不利于平衡銀行與居民的利益訴求。
　?。?）降息可能采用因城施策的方法：我們認(rèn)為銀行可能根據(jù)不同城市的新發(fā)放利率分別制定利率調(diào)降下限。主要源于我國按揭貸款利率采用三層定價(jià)機(jī)制，各地政府在全國層面的政策底線基礎(chǔ)上，按因城施策的原則確定當(dāng)?shù)匕唇屹J款利率下限，各城市的按揭利率差異大。我們統(tǒng)計(jì)了全國57個(gè)樣本城市當(dāng)前首套、二套按揭的主流貸款利率，其中一線城市首套、二套平均利率分別較二線高71bp、22bp。
　?。?）不排除區(qū)分首套、二套可能性：我們認(rèn)為不能排除存量按揭利率調(diào)降區(qū)分首套、二套的可能性。源于首套、二套在首付比、利率下限等方面執(zhí)行不同調(diào)控政策。截至最新，主要城市首套、二套首付比例24%、42%，平均利率3.90%、4.81%。
　　銀行如何緩解息差的壓力？
　　我們認(rèn)為不排除銀行與居民協(xié)商降息時(shí)同步出臺(tái)“限制提前還款”細(xì)則的可能性。
　　我們認(rèn)為銀行在與居民協(xié)商過程中可能同步出臺(tái)“限制提前還款”細(xì)則，從而減少提前還款壓力，對(duì)沖存量按揭降息的影響。基于7月18日?qǐng)?bào)告《提前還款vs按揭降息》，我們測(cè)算即便在最悲觀情形下，如超額提前還款率改善5pc至8%（2022H2約為7%），則提前還款壓力改善可完全對(duì)沖利率下降影響。
　　哪些城市的居民或更受益？
　　我們判斷當(dāng)前執(zhí)行利率低、歷史加點(diǎn)幅度大的新一線及部分二線城市或更受益。
　　我們統(tǒng)計(jì)了28個(gè)主要城市2017~2021年首套房貸平均利率，一線、新一線、二線、三線城市分別較基準(zhǔn)利率加點(diǎn)38bp、75bp、57bp、36bp，參考當(dāng)前利率，對(duì)應(yīng)潛在調(diào)降空間5bp、99bp、100bp、51bp。具體來看：①新一線的武漢、鄭州潛在調(diào)降空間較大。武漢、鄭州的歷史加點(diǎn)幅度（取2017~2021年加點(diǎn)幅度均值，下同）接近100bp，潛在調(diào)降空間接近140bp；②二線的南寧、惠州潛在調(diào)降空間較大。南寧、惠州當(dāng)前首套執(zhí)行利率在3.6%~3.7%，較基準(zhǔn)利率低50~60bp，歷史加點(diǎn)幅度均超100bp，對(duì)應(yīng)潛在的調(diào)降空間超150bp；③一線的廣州潛在調(diào)降空間相對(duì)大。廣州當(dāng)前執(zhí)行首套不加點(diǎn)利率，潛在調(diào)降空間約40bp，北京、上海當(dāng)前加點(diǎn)均高于歷史平均水平，預(yù)計(jì)很難受益于本輪存量按揭利率下調(diào)。我們認(rèn)為銀行從存量按揭利率調(diào)降方案制定到實(shí)施仍需時(shí)間，最終結(jié)果仍需以落地方案為準(zhǔn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)失速，不良大幅暴露，數(shù)據(jù)測(cè)算偏差。