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核心觀點(diǎn)
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策近期趨于轉(zhuǎn)松，那么，過去地產(chǎn)調(diào)控政策是如何由緊轉(zhuǎn)松？當(dāng)前政策相比于過去還有哪些可期待的放松方式？又會給資本市場帶來怎樣的影響？本報(bào)告對此進(jìn)行展開分析。
　　歷史上，地產(chǎn)政策如何由緊轉(zhuǎn)松？我國房地產(chǎn)調(diào)控自08年以來經(jīng)歷了三輪轉(zhuǎn)松?？偨Y(jié)來看，首先，地產(chǎn)銷售和房價(jià)是觸發(fā)政策轉(zhuǎn)松的關(guān)鍵；其次，政策轉(zhuǎn)松地方先行，地方政策約領(lǐng)先中央3-6個(gè)月；第三，政策轉(zhuǎn)松需要配合貨幣寬松才能取得更好效果；第四，從放松方式上來看，放松限購、降低貸款利率、調(diào)低貸款首付比例等政策效果更強(qiáng)。
　　本輪調(diào)控轉(zhuǎn)松有何特點(diǎn)？一是調(diào)控節(jié)奏平緩。因城施策在2022年上半年發(fā)力較多，2022年底以來可發(fā)揮空間較少，節(jié)奏較平緩。而中央層面更側(cè)重市場風(fēng)險(xiǎn)防范。二是一線城市的政策調(diào)整并不多。三是調(diào)整力度溫和，各地基本沒有普遍采取取消限購、大幅降低首付比例或大幅上調(diào)公積金提額等方式。
　　政策放松空間多大？本輪地產(chǎn)調(diào)控在供需兩端出臺了多元化的政策，相比于以往來說，在限購放松方面還保留著比較大的政策空間。此外，部分政策也有微調(diào)的可能：首先，房貸利率和住房公積金貸款利率均已降至歷史新低，但房貸利率的下調(diào)幅度不及前三輪；其次，首付比例方面，首套房像北京和上海還有約5個(gè)百分點(diǎn)的調(diào)整余地，而二套房還有下調(diào)空間；第三，從住房公積金貸款額度來看，部分二線城市還有上調(diào)空間；最后，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)方面，地方層面還可進(jìn)一步出臺契稅補(bǔ)貼政策等。
　　存量房貸利率會怎么降？08年央行也曾引導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率，新政公布后股份行先于國有大行官宣下調(diào)。我們預(yù)計(jì)，本次存量房貸利率大幅、全面統(tǒng)一下調(diào)的概率較低。根據(jù)我們測算，若下調(diào)存量房貸利率調(diào)整至新增房貸利率水平，假定置換比例為20%，居民每年存量房貸的還貸支出約降低570億元，而這意味著存量房貸利率下調(diào)的影響有限。
　　地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)松，哪類板塊受益？從行業(yè)表現(xiàn)看，地產(chǎn)、家電和銀行獲得超額收益較穩(wěn)定。從板塊輪動看，調(diào)控政策轉(zhuǎn)松時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)率先得到提振，建材行情緊隨其后開啟。而建筑裝飾、輕工制造和家用電器行業(yè)在周期中后段開始穩(wěn)定獲得超額收益。銀行板塊行情開始往往與信貸寬松的節(jié)點(diǎn)較為接近。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策解讀存在偏差；政策更新不及時(shí)或推進(jìn)力度不及預(yù)期；地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件，房企流動性惡化超預(yù)期；經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期。