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本報告導讀：
　　周四住建部提出可以對地產(chǎn)政策進行優(yōu)化之后，一線城市迅速跟進，速度超出市場預期，并可以對后續(xù)的具體政策做進一步期待。
　　摘要：
　　除去一線城市，包括絕大部分二線城市在內(nèi)的城市，需求端的行政政策基本都已放松，后續(xù)關(guān)注的是利率進一步下調(diào)，后續(xù)首套房和二套房按揭貸款利率可能將進一步下降。1）目前大多城市執(zhí)行的行政政策都已寬松，包括限購限貸、認房認貸等，從執(zhí)行來看，行政政策已經(jīng)不構(gòu)成約束，例如，首套房首付比例最低20%，但實際上，首付比例遠高于此，即便進一步放松，能夠達到的效果也是在預期層面。2）能夠更直接的體現(xiàn)為購房者負擔下降的，是按揭貸款利率的下降，目前大多城市的貸款利率已經(jīng)回落至4%以內(nèi)，盡管相比于去年，已經(jīng)下降了100bp以上，但相比于其他同類型風險等級的貸款來看，仍然過高，例如高等級房企發(fā)債利率在3%以內(nèi)。我們認為，目前的按揭貸款利率仍然有下行的空間，且相比于行政政策寬松，利率寬松的效果更為明顯。
　　對于一線城市來說，制約還在行政管制政策上，未來放松的空間也更大。1）對一線城市的制約，主要在行政政策上，目前都還有限購政策（限購2套），同時首付比例都較高（首套35%、二套60%，不同城市略有差異），按揭貸款利率遠高于二線城市（4.8%左右）?？紤]到目前一線城市經(jīng)濟仍處于較高增速狀態(tài)，對貸款利率的承受度較高，因此，制約一線城市的，更多的還是來自于限購和首付比例政策。2）另一個制約在稅收制度上，由于對普通住宅的認定標準相比于現(xiàn)有房價均較低，因此在交易方面，會產(chǎn)生較多的個稅和增值稅。需要注意的是，在2022年9月30日北京出臺了相關(guān)政策，對稅收做一定的返還，但效果較為有限，期待后續(xù)將返還的方式改為減免。
　　一線城市迎來長周期的寬松周期，對樓市起穩(wěn)預期作用，截止當前，已經(jīng)有北京、廣州、深圳在內(nèi)的城市，在討論相關(guān)放松政策。目前一線城市樓市成交也進入到冷的階段，相比于年初，無論新房還是二手房，都有比較大幅度的成交萎縮，因此，有必要對一線城市也進行放松。目前尚且不確定是否會放開一線城市的限購政策，但在其他領(lǐng)域，預計都會迎來寬松，尤其是在改善型住房領(lǐng)域。當前，已經(jīng)有北京、廣州和深圳討論了放松政策，預計很快將迎來實質(zhì)的政策落地，并進入到長周期的寬松周期。
　　一線城市的政策是購房者和地產(chǎn)版塊投資者的“心結(jié)”，對市場有很強的帶動作用。目前房企拿地已經(jīng)向一二線城市聚焦，認為其是最安全的資產(chǎn)，疊加當前的寬松預期，安全性會進一步加強。同時，對于購房者來說，一線城市的核心資產(chǎn)價值仍然是保值增值的重要選擇。對于地產(chǎn)版塊投資者來說，一線城市代表著帶動全國市場的風向標，是地產(chǎn)早周期的復蘇，因此，一線城市從政策寬松、走向需求復蘇、并帶動全國回暖，是主要復蘇路徑。整體來看，一線城市，就是各類預期的“心結(jié)”，具有很強的帶動作用。因此階段性看多開發(fā)版塊，尤其是一線城市本土企業(yè)，受益首開股份、京投發(fā)展等，龍頭如保利發(fā)展等依然是中期配置首選，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團、招商蛇口等。
　　風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。