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投資要點(diǎn)：
　　前7月銷售1,028億元、同比+29%，銷售持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。銷售方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月公司銷售額102億元，同比-9%；銷售面積22萬(wàn)平，同比-12%；銷售均價(jià)4.60萬(wàn)元/平，同比+3%。公司1-7月累計(jì)銷售額1,028億元，同比+29%，高于Top50房企平均增速-9%；累計(jì)銷售面積213萬(wàn)平，同比+45%；銷售均價(jià)4.82萬(wàn)元/平，同比-11%。7月政治局會(huì)議指出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部會(huì)議指出“要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款認(rèn)房不用認(rèn)貸等政策措施”，后續(xù)杭州需求端政策或?qū)⒂兴{(diào)整，公司銷售彈性或也將有所提升。
　　前7月拿地279億元、對(duì)應(yīng)拿地/銷售金額比27%，拿地聚焦杭州區(qū)域。拿地方面，公司1-7月拿地金額279億元、其中杭州占比85%，拿地面積195萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)拿地/銷售金額比和面積比分別為27%和91%。7月公司新增湖州吳興區(qū)2個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)拿地金額18億元、拿地面積24萬(wàn)平；22年7月未新增拿地。截至22年末，公司總可售貨值3,000億元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分別占比65%、20%和15%。
　　6月公司成功發(fā)行6億元純信用中票、融資成本低至3.95%，民營(yíng)房企穩(wěn)健標(biāo)桿。6月20日，公司公告成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行金額6億元/期限1+1年/利率3.95%。其中，合規(guī)申購(gòu)家數(shù)9家，合規(guī)申購(gòu)金額8.8億元；有效申購(gòu)家數(shù)7家，有效申購(gòu)金額6.1億元；申購(gòu)價(jià)位3.67%-4.1%。本次公司發(fā)行中票為純信用、無(wú)擔(dān)保、無(wú)抵押，屬于為數(shù)不多的、在年內(nèi)能夠成功發(fā)行信用債的民營(yíng)房企，彰顯公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況。此外，公司持續(xù)處于三條紅線綠檔，財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，其中，截至2023Q1末，剔預(yù)負(fù)債率62.5%，同比-5.8pct；凈負(fù)債率37.7%，同比-43.7pct；現(xiàn)金短債比2.3倍，同比+0.9倍。
　　投資分析意見(jiàn)：銷售領(lǐng)先行業(yè)，拿地聚焦杭州，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。濱江集團(tuán)深耕杭州30載，公司自2015年開(kāi)始銷售換擋加速，2022年公司銷售排名已提升至行業(yè)第13名。近年來(lái)公司積極拿地?cái)U(kuò)張，2015-21年拿地/銷售金額比均值達(dá)60%，2022年達(dá)48%，公司拿地聚焦于大杭州區(qū)域，目前可售貨值中杭州占比65%，將賦予公司后續(xù)更強(qiáng)的銷售彈性和毛利率彈性。我們維持公司23-25年盈利預(yù)測(cè)分別為45.0/51.9/59.7億元，對(duì)應(yīng)23年P(guān)E為7.5X，維持目標(biāo)價(jià)13.40元/股，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，去化率不及預(yù)期，融資收緊、成本上升。