>> 光大證券-銀行業(yè)周報：從“鼓勵”變“指導”，存量按揭利率料將擇日下調-230806
| 上傳日期： |
2023/8/7 |
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| 1620KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
王一峰,董文欣 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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事件：
近期，監(jiān)管部門就存量個人按揭利率調整高頻表態(tài)。7月14日，央行貨政司鄒瀾司長在國新辦發(fā)布會上提及“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”；8月1日，人民銀行2023年下半年工作會議進一步指出“指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。8月4日，發(fā)改委、財政部、人民銀行等四部委聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，鄒瀾司長再度表態(tài)“指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。為何近期政策層面密集喊話調整存量房貸利率？房貸利率調整的可能路徑及對商業(yè)銀行經營影響幾何？本文將結合存量按揭房貸利率分布，做進一步的分析與測算。
一、存量按揭貸款利率下調漸行漸近
今年以來按揭貸款提前還款量大幅增加，導致上半年存量按揭貸款出現負增長，客觀上需要下調存量按揭貸款利率，改善按揭貸款增長讀數。
2022年以來，按揭貸款提前還款壓力有所加大；特別是2023年開年以來，隨著媒體持續(xù)針對按揭早償的報道，金融監(jiān)管部門引導銀行業(yè)做好提前還款相關服務，按揭貸款早償率迅速跳升。中國貨幣網數據顯示，RMBS條件早償率指數在5月23日-6月14日觸達21.5%的階段性高點，此后有所回調但仍處于相對較高水平。
23Q2末，個人住房貸款余額同比增速較1Q末下降1pct至-0.7%，自2004年有統(tǒng)計以來首次出現同比負增長。2Q個人住房貸款減少3400億，同比少增3600億。結合央行披露的新發(fā)生規(guī)模進一步測算，2Q按揭貸款月均早償規(guī)模為4700億，較1Q大幅提升45%，早償壓力抬頭，拖累住房貸款再度陷入負增長。與此同時，提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。
早償壓力加大與存量房貸定價較高相關性大。存量按揭貸款中2017~2022Q1發(fā)放的高息貸款占比較高，現階段存量中仍有相當部分執(zhí)行超過5%貸款利率，遠高于目前新發(fā)放按揭利率。
2017年“3.17”新政后，隨著我國房地產市場調控力度從嚴，新發(fā)生按揭貸款利率大幅走高，由2016年4.5%左右的平均水平升至2018-2021年的5.5%左右。盡管2022年以來5Y-LPR已下調了45bp，但由于按揭貸款合同約定的加點幅度在合同期限內維持不變，部分存量按揭貸款利率仍處在較高水平?？紤]重定價因素之后，在2018-2021年間貸款購房的居民，實際上執(zhí)行了目前最高的按揭貸款利率，普遍在5%-5.3%之間，遠高于2023年6月新發(fā)生利率4.11%的水平。再疊加臨近年份按揭貸款投放量更大、攤還期較短，使得存量按揭貸款實際執(zhí)行利率整體較高。
基于央行貨幣政策執(zhí)行報告披露數據，我們對存量按揭貸款利率分布進行測算，方法論與前期發(fā)布報告《如果存量按揭貸款利率被下調？——基于按揭貸款利率分布的分析》（2022年11月22日）基本一致。此處優(yōu)化假設按揭貸款合同期限均為20年，并以RMBS樣本計算得到的早償率來測度早償規(guī)模，進而對歷史上各季度按揭貸款發(fā)生額及償還至今所生余額進行測算。
測算結果顯示，存量按揭貸款實際執(zhí)行利率在4.71%，超9成高于4.11%，有47.8%在5%以上。與存量RMBS約4.4%的平均利率相比，測算值顯示存量按揭貸款實際執(zhí)行利率相對偏高，部分或與RMBS底層住房貸款發(fā)放日期較早有關，部分與按揭發(fā)放年限的早償率不同有關?？傮w評估，我們有理由相信，現階段按揭貸款整體執(zhí)行利率在4.5~4.7%之間。
在理財收益率下行、收入預期走弱等背景下，存量按揭的高定價進一步強化了居民早償行為。具體而言：
?、購木用袷杖腩A期來看，23Q2城鎮(zhèn)儲戶收入感知指數、未來收入信心指數分別為49.7%、48.5%，較1Q末分別下降1pct、1.4pct。當前宏觀經濟恢復基礎尚不牢固，居民對未來現金流預期偏弱，一定程度上助推了早償相對高息的按揭貸款，以節(jié)約利息支出的行為。
②從資產端回報率來看，2022年及2023年上半年，理財產品各月平均收益率分別為2.09%、3.39%，理財收益率、房貸利率等價格關系已經發(fā)生了變化，按揭早償的機會成本下降、邊際收益提升。
?、蹚奶娲载搨Y源的可得性和定價來看，現階段消費貸、經營貸等定價偏低，多數利率在3.2–3.8%之間。據融360統(tǒng)計，2023年5月全國性銀行消費貸平均利率為3.6%，同比下降75bp。而據我們此前測算，當前存量按揭利率仍有5成在5%以上，因此，部分居民有動機借入消費貸或經營貸，來置換按揭貸款以緩解利息償付壓力。
高息按揭導致居民端DTI指數抬升，降低了居民資產負債表的安全性，也不利于消費的恢復。2017年以來高息按揭貸款發(fā)放較多，且新發(fā)放按揭貸款約90%為首套房貸款，居民DTI指數隨之持續(xù)上行，2022年居民DTI為3.8%，較2016年提升1.6pct。特別是近年來受疫情持續(xù)影響，居民資產負債表受損，對未來收入預期偏弱。在此背景下，高定價的存量按揭，一方面降低了居民資產負債表的安全性，可能使銀行零售資產質量承壓；另一方面也不利用消費的恢復。因此，從“防風險、擴消費、促公平”角度，下調存量按揭利率具有現實意義。
風險提示：
1、經濟下行壓力持續(xù)加大可能拖累銀行基本
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