>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第31周周報(bào)(7月29日-8月4日)：7月百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅擴(kuò)大至近四成，中央與地方持續(xù)積極表態(tài)-230808
| 上傳日期： |
2023/8/8 |
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| 2604KB |
| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房成交面積同比降幅有所擴(kuò)大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)；二手房成交面積同比降幅縮小，環(huán)比降幅擴(kuò)大；土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。
核心觀點(diǎn)
本周新房成交面積同比降幅有所擴(kuò)大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)。40城新房成交面積為258.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10.6%，同比下降34.0%，同比降幅較上周擴(kuò)大了2.7個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-18.1%、-4.5%、-14.8%，同比增速分別為-27.2%、-35.5%、-39.0%。一、三四線城市同比增速較上周分別下降了21.4、6.2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比增速較上周提升了6.1個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積同比降幅縮小，環(huán)比降幅擴(kuò)大。18個(gè)城市二手房成交面積為140.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.7%，同比下降13.9%，同比降幅較上周縮小了2.1個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-17.1%、-6.7%、-3.0%，同比增速分別為-25.1%、-14.5%、8.6%，一線城市同比增速較上周下降了9.7個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市同比增速較上周分別上升了5.4、15.9個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存環(huán)比略有下降，去化周期環(huán)比有所上升。12城新房庫(kù)存面積為9777萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為-0.3%，同比增速為-2.1%；去化周期為14.2個(gè)月，環(huán)比提升0.3個(gè)月，同比提升2.0個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為-0.3%、-0.1%、-0.3%，同比增速分別為4.4%、-10.2%、-6.2%。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為14.2、12.9、36.6個(gè)月，環(huán)比分別提升0.1、0.5、1.6個(gè)月，同比分別提升2.2、3.6、6.1個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)升，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為2001.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.7%，同比下降60.1%；成交總價(jià)為409.8億元，環(huán)比下降21.5%，同比下降69.6%；樓面均價(jià)為2048元/平，環(huán)比上漲0.2%，同比下降23.8%；土地溢價(jià)率為1.3%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同比上升。本周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為146.9億元，同比上升23.0%，環(huán)比下降23.5%?？們斶€量為116.1億元，同比上升46.6%，環(huán)比下降44.8%；凈融資額為30.8億元。
板塊收益雖較上周有所下降，但仍跑贏大盤。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為3.2%，較上周下降6.6pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為2.5%，較上周下降2.8pct。房地產(chǎn)板塊PE為13.9X，較上周上漲0.34X。本周（7.31-8.6），北上資金對(duì)電力設(shè)備、非銀金融、食品飲料加倉(cāng)金額較大，分別為50.53、25.55、22.48億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.95%（上周為-0.81%），凈買入4.16億元（上周凈買入22.75億元）。
投資建議
當(dāng)前行業(yè)基本面仍然低迷。從本周公布的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)據(jù)來(lái)看，7月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益口徑銷售金額2616億元，同比下降37.7%，同比降幅較6月擴(kuò)大了6個(gè)百分點(diǎn)，1-7月累計(jì)同比下降5.1%。
本周中央和地方密集積極表態(tài)。需求端方面，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》，支持剛性和改善性住房需求；國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；公安部發(fā)聲全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策；央行表示指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率等。地方層面迅速響應(yīng)，北京、深圳、廣州、上海四個(gè)一線城市先后表態(tài)，鄭州、南京等二線城市政策落地也有所推進(jìn)。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于核心一二線城市的政策調(diào)整預(yù)期明顯加強(qiáng)，重點(diǎn)關(guān)注后續(xù)政策的落地情況。供給端方面，本周央行主持召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）擴(kuò)容增量，龍湖集團(tuán)、新希望集團(tuán)、旭輝地產(chǎn)、美的置業(yè)等多家房企參與。供給端放松政策目前仍圍繞金融16條和“三支箭”推進(jìn)，仍需等待新政策的發(fā)力。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、萬(wàn)科A、綠景中國(guó)地產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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