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投資要點(diǎn)
　　7月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比] -37.2%，環(huán)比-36.6%。2023年7月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額3810億元，同比-37.2%，環(huán)比-36.6%，全口徑面積2253萬(wàn)方，同比-36.8%，環(huán)比-30.4%。累計(jì)來(lái)看，1-7月累計(jì)銷售金額38373億元，同比-5.9%，累計(jì)銷售面積21572萬(wàn)方，同比-5.9%。重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比-44%，前7月累計(jì)同比-5%。成交環(huán)比-32%，同比-36%，累計(jì)同比仍增9%，但增幅較上月收窄9pp。7月超過(guò)8成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，同比降低的企業(yè)近7成，企業(yè)銷售整體下降。1-7月TOP10房企操盤金額同比增長(zhǎng)6.9%，TOP20降低2.5%，TOP30和TOP50同比降低16.2%和16.4%。
　　熱點(diǎn)城市土拍熱度降溫，房企投資依舊謹(jǐn)慎。截止7月25日，全國(guó)300城土地供應(yīng)量5826萬(wàn)平米，同比-39%，較上月降幅收窄15pp，短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模明顯下降。全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交1560幅，同比下降16%，降幅較上月縮小，環(huán)比增長(zhǎng)約5%。重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率降至6.1%，流拍率升至26.5%。截至7月末百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面合計(jì)分別為14120億元、6952億元和6178萬(wàn)平方米，分別下滑21%、20%和16%。新增貨值超過(guò)百億的房企為35家，同比減少19家。百?gòu)?qiáng)房企新增貨值45.5%集中于TOP10房企，TOP11-20強(qiáng)新增貨值占比16.8%，TOP21-30強(qiáng)占比9.2%。
　　上海土拍熱度穩(wěn)中有升。8月1日至月2日，上海第二批次集中供地的剩余地塊完成出讓，9宗地全部成功出讓，總成交金額238億元，總建面75.8萬(wàn)平方米，平均樓板價(jià)31407元/平方米，本批次供地質(zhì)量較高，整體溢價(jià)率8.14%，較7月份的集中供地再提升0.34個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近兩年新高。國(guó)央企本次在上海拿地的總金額達(dá)到169億元，占本次土拍總金額的71%，綠城成為本次土拍的大贏家，拿地金額達(dá)139億，占本次土拍總金額的58%。民企表現(xiàn)相對(duì)弱勢(shì)，僅有寶華山房地產(chǎn)競(jìng)得2宗地塊。
　　中央及地方利好政策持續(xù)釋放。8月1日中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)下半年工作會(huì)議，會(huì)中強(qiáng)調(diào)落實(shí)好“金融16條”延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。8月3日央行召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)建議，研究加強(qiáng)金融支持民營(yíng)企業(yè)工作舉措，提出推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（第二支箭）擴(kuò)容增量。鄭州印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，推出15條措施，包括暫停執(zhí)行限售政策、鼓勵(lì)調(diào)整存量房貸利率、實(shí)施多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低住房交易稅費(fèi)等。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開(kāi)發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬(wàn)科A等；2）物管企業(yè)：中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)