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投資要點(diǎn)
　　隨著持續(xù)3年的新冠疫情得到控制，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。GDP、社零等指標(biāo)恢復(fù)穩(wěn)步增長(zhǎng)；交通出行流量和旅游人次同比大幅提升；失業(yè)率較高、消費(fèi)者支出趨向保守的問(wèn)題也在逐步得到解決。宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及客流量的大幅增長(zhǎng)將帶動(dòng)購(gòu)物中心扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，重回增長(zhǎng)軌道。預(yù)計(jì)空置率和銷售額等指標(biāo)均較疫情時(shí)期將會(huì)得到顯著改善。在此背景下，我們總結(jié)出購(gòu)物中心賽道的三大趨勢(shì)：
　　趨勢(shì)一：消費(fèi)支出趨向保守和電商沖擊促使購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布發(fā)生變化。受疫情的持續(xù)影響，大部分消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入的增長(zhǎng)預(yù)期受到損害，整體支出趨向保守。由于對(duì)品質(zhì)仍有追求，消費(fèi)并未降級(jí)。但消費(fèi)者開(kāi)始積極尋求更具價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的購(gòu)買渠道。電商尤其是近年來(lái)崛起的直播電商，憑借著以量換價(jià)的低價(jià)優(yōu)勢(shì)和精準(zhǔn)推送的縮短決策路徑優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步?jīng)_擊線下商業(yè)份額，2022年網(wǎng)上零售額占比已高達(dá)31.3%。購(gòu)物中心作為線下購(gòu)物的重要渠道，擁有“吃喝玩樂(lè)買”一站式購(gòu)物體驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)，不會(huì)被線上電商完全取代。但適當(dāng)降低零售業(yè)態(tài)占比、提高文體娛業(yè)態(tài)占比、減少與電商的正面沖突形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，已成為當(dāng)下購(gòu)物中心業(yè)態(tài)招調(diào)的重要方向之一。
　　趨勢(shì)二：購(gòu)物中心在高能級(jí)城市具備更高的天花板和穩(wěn)定性。對(duì)比購(gòu)物中心在不同能級(jí)城市的復(fù)蘇表現(xiàn)，我們從消費(fèi)者、品牌、購(gòu)物中心三個(gè)角度進(jìn)行對(duì)比分析：（1）從消費(fèi)者基礎(chǔ)看：高能級(jí)城市的市區(qū)人口仍然維持凈流入趨勢(shì)，且流入速度較低能級(jí)城市更快；同時(shí)高能級(jí)的人均支出遠(yuǎn)高于低能級(jí)城市，表現(xiàn)出較強(qiáng)的消費(fèi)力。（2）從品牌開(kāi)關(guān)店情況看：高能級(jí)城市的首店開(kāi)業(yè)占比不斷提高，首店吸引力與日俱增；另一方面?zhèn)戎叵鲁潦袌?chǎng)的品牌在疫情期間關(guān)店比例更高。（3）從購(gòu)物中心城市分布看：在客流和品牌均向高能級(jí)城市聚集的情況下，購(gòu)物中心作為鏈接兩者的平臺(tái)也將越發(fā)青睞高能級(jí)城市，2023年購(gòu)物中心擬開(kāi)業(yè)TOP11城中均為商業(yè)一線和準(zhǔn)一線城市。我們認(rèn)為此趨勢(shì)在未來(lái)仍將延續(xù)。
　　趨勢(shì)三：重奢購(gòu)物中心賽道發(fā)展更具潛力。受益于奢侈品的兩大優(yōu)勢(shì)：頻繁提價(jià)和穩(wěn)定高凈值客群，奢侈品行業(yè)天生具備極高的成長(zhǎng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)特征。3年疫情期間，由于出入境限制，中國(guó)境內(nèi)奢侈品市場(chǎng)逆勢(shì)增長(zhǎng)。中國(guó)2030年有望超越美洲和歐洲，成為全球最大的奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，占全球奢侈品市場(chǎng)份額的25%-27%。盡管當(dāng)下疫情消退出境旅游恢復(fù)，但考慮到出境航班較少、人民幣貶值代購(gòu)吸引力下降、消費(fèi)者習(xí)慣養(yǎng)成等因素，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)奢侈品市場(chǎng)受到的影響有限，依然擁有巨大潛力。而購(gòu)物中心作為奢侈品消費(fèi)的最主要場(chǎng)景，頭部重奢購(gòu)物中心一直保持著亮眼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。在中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)日益壯大的趨勢(shì)下，我們認(rèn)為重奢購(gòu)物中心賽道較大眾化購(gòu)物中心擁有更高的價(jià)值。
　　投資建議：對(duì)于購(gòu)物中心的持有方和運(yùn)營(yíng)方而言，趨勢(shì)一考驗(yàn)的是購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方的招商能力，往往連鎖化購(gòu)物中心在品牌資源方面擁有更為顯著的優(yōu)勢(shì)。趨勢(shì)二考驗(yàn)的是購(gòu)物中心持有方的城市研判能力和資金能力。趨勢(shì)三考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)方的重奢資源，目前內(nèi)資連鎖購(gòu)物中心中僅華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)象城擁有重奢品牌。基于此我們建議關(guān)注購(gòu)物中心布局聚焦一二線城市的開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、大悅城；推薦具備重奢資源護(hù)城河的商管公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：消費(fèi)者信心恢復(fù)不及預(yù)期；高能級(jí)城市常住人口增長(zhǎng)不及預(yù)期；出境旅游恢復(fù)對(duì)境內(nèi)重奢商場(chǎng)沖擊超預(yù)期。