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行業(yè)點評
　　本周A股地產(chǎn)上漲，港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊有所下跌。本周（7.29-8.4）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+3.2%，在各板塊中位列第5；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-3.8%，在各板塊中位列第23。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-1.1%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-1.1%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+0.7%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+0%和-1.8%。
　　本周上海二批次土拍收官，土地市場成交規(guī)模環(huán)比上升，同比仍持續(xù)為負。本周（7.29-8.4）全國300城宅地成交建面763萬㎡，單周環(huán)比+72%，單周同比-19%，平均溢價率6%。2023年初至今，全國300城累計宅地成交建面20704萬㎡，累計同比-27%；年初至今，華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城中國的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五，其中綠城中國排名由上周的第10位大幅上升至本周的第5位。
　　本周新房銷售環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，同比跌幅有所擴大。本周（7.29-8.4）35個城市商品房成交合計314萬平米，周環(huán)比-11%，周同比-32%。其中：一線城市周環(huán)比-32%，周同比-30%；二線城市周環(huán)比-2%，周同比-30%；三四線城市周環(huán)比+16%，周同比-50%。
　　本周二手房成交同環(huán)比均下降，二手房熱度持續(xù)承壓。本周（7.29-8.4）15個城市二手房成交合計143萬平米，周環(huán)比-7%，周同比-10%。其中：一線城市周環(huán)比-15%，周同比-25%；二線城市周環(huán)比-6%，周同比-3%；三四線城市周環(huán)比-3%，周同比-29%。
　　7月銷售創(chuàng)下近五年同期新低，后續(xù)更多高能級城市的政策有望加速落地。從一二手房成交口徑看，7月35城新房成交面積1396萬方，環(huán)比-26.1%，同比-26.8%，絕對規(guī)模為近五年最低。15城二手房成交面積656萬方，環(huán)比-14.0%，同比-8.8%，絕對規(guī)模同樣為近五年最低。從房企銷售口徑來看，根據(jù)克而瑞，1-7月百強房企全口徑銷售金額3810億元，累計同比-5.9%，跌幅較1-6月擴大5.5個百分點。7月單月百強房企全口徑銷售金額3810億元，環(huán)比-36.6%，環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌；同比-37.2%，同比跌幅較6月擴大9.5個百分點。在7月銷售處于加速下滑的背景下，南京、鄭州等高能級城市已于上周出臺一系列支持性政策措施，我們預(yù)計后續(xù)更多高能級城市將加入這一隊伍，政策有望加速落地。
　　上海土拍獲利空間較大，綠城獨獲3宗受益最大。上海于2023年7.11-7.13日，8.1-8.2分別進行第二批次第一輪、第二輪的集中供地，至此上海二批次土拍收官。二批次土拍共推出涉宅用地24宗，最終24宗全部成交（6宗底價、3宗溢價、15宗觸頂），成交建面263萬方，成交金額644億元，平均溢價率7.94%。第二批次24宗地塊的房地價差達到28092元/㎡，平均地價房價比為46.5%，為房企預(yù)留了較為可觀的盈利空間，其中綠城在第二輪中搖號連獲3宗地塊，總權(quán)益拿地金額139億元，位列上海拿地市占率第一，成為二批次土拍最大贏家。
　　投資建議
　　7月一二手房、百強房企的銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)近5年新低，此前住建部指出的“認房又認貸”等各類限制性政策有望打開，需求端和金融端支持政策有望陸續(xù)在各高能級城市落地。同時上海土拍為房企預(yù)留了較為可觀的利潤空間，加倉上海的房企能夠從中獲益。目前一線及強二線城市拿地均有一定的利潤空間，推薦重點布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、綠城中國等。
　　風(fēng)險提示
　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約