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行業(yè)核心觀點(diǎn)：
　　房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處于底部，盡管在“三支箭”推出后，行業(yè)融資環(huán)境在政策的推動(dòng)下持續(xù)改善，但是從落地效果來(lái)看仍有待進(jìn)一步深化。融資性現(xiàn)金流仍更傾向于流向央國(guó)企背景房企，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流在行業(yè)整體銷售回落后受到一定負(fù)面影響，央國(guó)企以及民營(yíng)房企銷售表現(xiàn)分化，央國(guó)企背景房企在銷售中更受購(gòu)房者信賴，7月政治局會(huì)議表態(tài)積極，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)融資政策有望得到進(jìn)一步深化，行業(yè)整體資金面有望得到改善。
　　投資要點(diǎn)：
　　行業(yè)融資政策維持寬松：房企融資政策方面，7月央行及國(guó)家金融監(jiān)督管理總局下發(fā)通知“延長(zhǎng)‘金融十六條’有關(guān)政策適用期限，統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日”；2023年7月14日，交易商協(xié)會(huì)召開民營(yíng)企業(yè)融資座談會(huì)；7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，提及“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”；購(gòu)房融資政策方面，房貸利率、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例等各項(xiàng)購(gòu)房政策均在因城施策下持續(xù)放松。近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長(zhǎng)召開企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，提及“因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。目前一線和部分二線城市仍在執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策以及限購(gòu)等政策，存在進(jìn)一步放松調(diào)整的空間，建議持續(xù)關(guān)注。
　　經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流：行業(yè)銷售弱復(fù)蘇，企業(yè)間表現(xiàn)分化。2023年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)銷售經(jīng)過(guò)短暫的需求集中釋放后再次回落，2023H1銷售面積和銷售金額分別同比變動(dòng)-5.30%和+1.10%；央國(guó)企背景房企表現(xiàn)更佳，我們根據(jù)中指研究院2023年1-6月百?gòu)?qiáng)銷售排行榜TOP30房企按照不同企業(yè)屬性統(tǒng)計(jì)計(jì)算其歷年銷售金額增速，2023年H1央國(guó)企背景房企的銷售金額增速達(dá)到31.3%，顯著優(yōu)于非國(guó)央企背景房企（下滑13.1%）的表現(xiàn)。行業(yè)下行疊加信用風(fēng)險(xiǎn)等因素影響下，央國(guó)企背景房企在銷售中更易獲得購(gòu)房者信任。
　　融資性現(xiàn)金流：支持性融資政策有待進(jìn)一步深化落地。信貸方面，2023年1-6月房地產(chǎn)行業(yè)到位資金-國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比下滑11.1%，相對(duì)2022年25.4%的下滑幅度已有明顯收窄，但是仍處于低位；發(fā)債融資方面，融資規(guī)模下降，中債增擔(dān)保仍持續(xù)發(fā)力，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月房地產(chǎn)行業(yè)信用債下降7.05%，平均發(fā)行利率為3.66%，同比+0.12pct。根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年1-7月以來(lái)民營(yíng)房企獲中債信用增進(jìn)投資股份有限公司擔(dān)保支持發(fā)債仍在持續(xù)，今年1-7月獲中債信用增進(jìn)投資股份有限公司擔(dān)保發(fā)債的民營(yíng)房企的融資規(guī)模約為92.5億元（上年120億元），此外，獲得擔(dān)保融資主體范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。股權(quán)融資方面，行業(yè)股權(quán)融資持續(xù)發(fā)力中。截至2023年7月末，陸家嘴、招商蛇口已經(jīng)完成發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)事項(xiàng)，福星股份、大名城、保利發(fā)展、中交地產(chǎn)均已獲得證監(jiān)會(huì)同意增發(fā)的批復(fù)函；還有多家公司已經(jīng)完成了交易所問(wèn)詢等。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策傳導(dǎo)不及預(yù)期、消費(fèi)者信心修復(fù)不及預(yù)期、政策放松力度不及預(yù)期、房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌、房企盈利能力大幅下降、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏誤等。