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核心觀點(diǎn)
　　本周市場(chǎng)回顧。第31周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深300指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為2.5%。滬深300指數(shù)報(bào)收4020.58，周度漲幅為0.7%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2263.37，周度漲幅2.0%；房地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)）報(bào)收2967.66，周度漲幅為3.2%。
　　全國(guó)性政策方面。全國(guó)性政策方面。發(fā)改委：發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》。國(guó)常會(huì)：調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。央行：延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限。公安部：全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策。央行：主持召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)。發(fā)改委：在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴(kuò)大有效投資等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備。央行：指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。地方政策方面。杭州：取消落戶名額限制，精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目。上海：持續(xù)推進(jìn)REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)。鄭州：發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展十五條，包括暫停執(zhí)行限售等政策。北京住建委：大力支持剛性和改善性住房需求相關(guān)細(xì)則正積極推進(jìn)中。鄭州：使用公積金貸款（含組合貸款）購(gòu)買新建首套或改善性住房首付比降低為20%。深圳、貴陽(yáng)、海南、青島等省市優(yōu)化公積金提取、帶押過(guò)戶等政策。集中供地方面。本周上海、深圳、北京、鄭州、寧波等城有土地出讓。
　　第31周新房銷售量較上周減少，二手房銷售量較上周減少。第31周44大城市新房銷售為2.41萬(wàn)套，較第30周減少1.6%；21大城市二手房銷售1.42萬(wàn)套，較第30周減少7.6%。一線城市新房、二手房交易較第30周分別減少15.7%、減少12.6%；二線城市新房、二手房交易較第30周分別增加8.4%、減少6.0%。庫(kù)存量和庫(kù)銷比較30周均下降。截至第31周，18大城市庫(kù)存為99.1萬(wàn)套，較第30周減少60017套；庫(kù)銷比為17.2個(gè)月，較第30周減少1.3個(gè)月。本周土地市場(chǎng)活躍度較第30周上升。第31周36大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地34塊。土地出讓金增加。2023年第31周36大城市市本級(jí)土地出讓金為568.14億元，較第30周增加417.5億元。平均溢價(jià)率下降。2023年第31周36大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率5.2%，較第30周下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　重點(diǎn)公司公告。萬(wàn)科A、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、中南建設(shè)等發(fā)布2023年7月經(jīng)營(yíng)情況。碧桂園、雅居樂(lè)上半年業(yè)績(jī)預(yù)虧。濱江集團(tuán)發(fā)行7億公司債。碧桂園服務(wù)發(fā)布盈利預(yù)告，并擬于公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)不超過(guò)10%的股份。雅居樂(lè)擬以每股1.13港元配售3.46億股股份。新大正2023H1營(yíng)收同比+18.0%，歸母凈利潤(rùn)同比-7.4%。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　中央持續(xù)積極表態(tài)房地產(chǎn)相關(guān)政策。發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》，支持剛性和改善性住房需求；國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；央行延續(xù)實(shí)施保交樓貸款支持計(jì)劃至2024年5月末等。市場(chǎng)較為關(guān)注8月4日多部委聯(lián)合召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上發(fā)改委負(fù)責(zé)人表示將在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴(kuò)大有效投資等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備，央行負(fù)責(zé)人表示未來(lái)將指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，表態(tài)均較積極。鄭州、南京等二線城市政策落地有所推進(jìn)，8月3日鄭州發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展十五條，包括暫停執(zhí)行限售政策、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率、引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售等政策，8月4日又進(jìn)一步加碼調(diào)低公積金及組合貸款購(gòu)買首套和改善性住房首付比，預(yù)計(jì)對(duì)銷售恢復(fù)有一定作用。當(dāng)前市場(chǎng)仍處于弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，7月克而瑞百?gòu)?qiáng)房企單月銷售金額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)-37.2%/-36.8%，降幅均有擴(kuò)大。預(yù)計(jì)行業(yè)將溫和復(fù)蘇，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。