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近期地方出臺需求端政策頻次顯著提升。本周鄭州、南京先后出臺城中村改造相關(guān)政策，其中鄭州政策提及，對于城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過購買商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實(shí)施安置，未開工建設(shè)的安置房，原則上以貨幣化安置為主；鄭州同時(shí)取消了3年限售的規(guī)定。本周南京對集體土地房屋征收推行房票安置，拓寬補(bǔ)償安置渠道，建立全市統(tǒng)一的“安置房源超市”。此外，本周包括海南省、青島、貴陽、福州等多地出臺需求端政策。
　　7月銷售創(chuàng)今年以來量能最低點(diǎn)，托底市場的關(guān)鍵在于核心城市的政策。從我們跟蹤的樣本30城新房成交看，7月創(chuàng)今年以來月度周均最低值，同比去年大幅下滑34.8%，量能已經(jīng)比年內(nèi)銷售低點(diǎn)1月更低。新房銷售持續(xù)低迷，關(guān)鍵問題之一在于當(dāng)下購房者的信心較弱，自2022年以來“因城施策”背景下全國各地已推出大量松綁樓市的政策，近期在中央定調(diào)的背景下各地出臺政策頻次再度提升，但相對低能級城市的政策對于購房者信心提振的邊際效果已經(jīng)很弱，我們認(rèn)為現(xiàn)階段應(yīng)更關(guān)注一線城市地產(chǎn)政策的放松進(jìn)度。上周末至本周初4個一線城市住建委、住建局均有所表態(tài)，我們認(rèn)為一線城市的寬松政策已在路上，或?qū)⒑芸斐雠_。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為3.0%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)2.31個百分點(diǎn)，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第5名。本周上漲個股共102支，較上周減少7支，下跌股數(shù)為21支。
　　新房：本周30個城市新房成交面積為203.4萬平方米，環(huán)比下降6.3%，同比下降33.8%，其中樣本一線城市的新房成交面積為57.1萬方，環(huán)比15.1%，同比-21.6%；樣本二線城市為106.6萬方，環(huán)比-5.2%，同比39.4%；樣本三線城市為39.7萬方，環(huán)比6.4%，同比-32.0%。從今年累計(jì)31周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)8976.3萬方，同比-2.4%；一線城市為2092.1萬方，同比12.7%；二線城市為5022.5萬方，同比-7.7%；三線城市為1861.7萬方，同比-2.0%。
　　二手房：本周我們跟蹤的13個樣本城市二手房成交面積合計(jì)89.6萬方，環(huán)比下降9.0%，同比下降14.6%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為23.7萬方，環(huán)比-17.1%；樣本二線城市為42.1萬方，環(huán)比-2.0%；樣本三線城市為23.8萬方，環(huán)比-11.7%。
　　信用債：本周共發(fā)行房企信用債14只，環(huán)比增加3只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)92.00億元，環(huán)比增加11.24億元，總償還量147.16億元，環(huán)比增加10.07億元，凈融資額為-55.16億元，環(huán)比增加1.17億元。
　　投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們認(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底。擇股方向包含以下幾個方向：1、競爭格局占優(yōu)，A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。