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7月一二手房銷售下行壓力加大，南京、鄭州房地產(chǎn)支持政策落地
　　30個大中城市7月商品房成交面積同比-27%、環(huán)比-25%，同比延續(xù)下降但降幅收窄，成交面積絕對值處于18年以來的同期最低水平。分城市看，一線、二線和三線城市7月商品房成交面積同比分別為-17%（前值-19%）、-34%（前值-39%）和-23%（前值-24%）；環(huán)比分別為-16%、-30%、-19%。其中，雖然一線城市降幅最小，成交面積絕對值與18年同期基本持平，但仍是今年以來表現(xiàn)最弱的月份。二、三線城市7月同比降幅在基數(shù)效應減弱的情況下收窄，但成交面積絕對值自6月以來持續(xù)低迷，處于18年至今的同期最低水平。此外，Wind公布的14個城市7月二手房四周成交面積同比下降10%，而6月同比增長4.6%。
　　銷售壓力逐漸加大，各城市支持政策陸續(xù)出臺。8月4日，南京出臺包括新房購房補貼在內(nèi)的“8項措施”支持樓市；8月7日，鄭州市八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及購房契稅補貼、多子女家庭購房補貼、落實“認房不認貸”政策等15項利好政策。
　　銷售走弱影響推盤意愿，庫存去化周期上升
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，30個重點城市新增供應環(huán)比下降45%、同比下降33%，供應量繼續(xù)創(chuàng)近5年同期新低，成交走弱是影響房企推盤積極性的主要因素。從去化率看，克而瑞重點城市7月平均開盤去化率降至36%，較上月下降10pct，主要原因在于大部分城市新開盤較少，營銷力度減弱，影響整體去化，包括前期熱度較高的北京、上海、杭州、成都、合肥整體去化率均高位回落。從庫存看，Wind十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門）7月末商品房庫存環(huán)比-0.2%、同比-3.3%，庫存去化周期為13.5個月（前值12.4個月）。
　　TOP100房企7月銷售金額同環(huán)比均下降，頭部房企優(yōu)勢進一步凸顯
　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3504億元（環(huán)比-33.5%、同比-33.1%），同比跌幅較上月擴大。累計來看，1-7月百強房企銷售操盤金額同比由正轉(zhuǎn)負，下降4.2%，跌幅較上月明顯擴大。從房企表現(xiàn)看，7月銷售金額環(huán)比下降的百強房企占比約80%，同比下降的房企占比也高達70%。從競爭格局看，1-7月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比+7%，TOP20、TOP30和TOP100銷售金額門檻同比分別為-2.5%、-16%和+0.3%。
　　投資建議
　　高層會議為房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整確定新基調(diào)，一線城市作出積極回應，二線城市中的鄭州、南京率先推出樓市支持政策。我們認為，后續(xù)支持政策還將陸續(xù)出臺，有利于支撐市場復蘇，推動板塊估值持續(xù)修復。建議關(guān)注拿地投資能力強、土儲布局合理的頭部優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評級。
　　風險提示
　　政策落地進度不及預期；經(jīng)濟復蘇不及預期導致居民收入和信心恢復較慢；市場銷售復蘇低于預期；房企信用風險暴露增加。