>> 財通證券-“周期的力量”系列研究之二：調(diào)整購房首付，帶動多少銷售？-230809
| 上傳日期： |
2023/8/9 |
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| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
財通證券 |
| 評級： |
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作者： |
陳興 |
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此報告為加密報告 |
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核心觀點
重要會議對房地產(chǎn)做出“供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”判斷后，相關(guān)部門也紛紛跟進發(fā)聲，明確指出要引導個人住房貸款利率和首付比例下行、落實好個人住房貸款“認房不用認貸”等措施。那么，在因城施策的背景下，這些政策一旦落實，會在多大程度上改善地產(chǎn)的銷售情況？
重點城市限購，調(diào)整力度溫和。自2022年以來，濟南、天津和南京等多個二線城市調(diào)整了限購政策，但這些城市核心區(qū)域的限購仍未松綁。截至8月初，在35個一二線城市中，27個城市仍實行限購政策。一方面，在實行限購的城市中，城市核心區(qū)限購均較嚴格；另一方面，不同城市要求繳納的個稅或社保期限有所差異，其中一線城市最為嚴格。在大多數(shù)二線熱點城市限購尚未放開的情況下，一線城市或難有快速和明顯的松動，因此限購層面的放松或二線城市先行，具體舉措上或表現(xiàn)為非核心地區(qū)限購門檻的降低或外地戶籍的納稅社保繳納期縮短等。
哪些城市還在“認房又認貸”？目前包括北上廣深在內(nèi)的約20個一二線城市仍執(zhí)行“認房又認貸”，若這些地區(qū)全部優(yōu)化“雙認”，之前“賣一買一”被認定為二套房的部分人群可以享受一套房更低的首付比例和房貸利率，4個一線城市的首付比例能夠調(diào)降15%-25%不等、房貸利率可以降低0.3-0.7個百分點不等；對于16個二線城市來說，首付比例能調(diào)降5%-20%不等、“賣一買一”的房貸利率可降低0.6-1.8個百分點不等，居民的改善型置換需求有望加快釋放。
首付比例下調(diào)，帶動多少銷售？在二套房首付比例方面，一方面，“認房認貸”放松變相地降低了二套房的首付比和房貸利率；另一方面，從二套住房的首付比例來看，近一半的重點城市二套首付比可下調(diào)。政策放松會刺激觀望群體對二套房的新增需求；此外，一定程度也提高了原計劃購置二套房居民的購置面積。我們分別測算了這兩塊對地產(chǎn)銷售面積增速的提振，整體來看，首先，若重點城市二套首付比均下調(diào)至政策下限，預計能拉動全國商品房銷售面積增速3.6-4.1個百分點左右；其次，若所有仍執(zhí)行“認房又認貸”的城市均調(diào)整為“認房不認貸”，有望拉動全國商品房銷售面積增速4.2-4.7個百分點左右；最后，若二套房首付比例下調(diào)和“雙認”放松兩項政策均落地，能拉動商品房銷售面積累計增速4.7-5.2個百分點，平均約5個百分點。
風險提示：政策解讀存在偏差；政策更新不及時或推進力度不及預期；地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生信用風險事件，房企流動性惡化超預期；經(jīng)濟恢復不及預期。
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