>> 中信證券-越秀服務(wù)(06626.HK)投資價(jià)值分析報(bào)告：經(jīng)營(yíng)管理水平優(yōu)，規(guī)模擴(kuò)張潛力足-230803
| 上傳日期： |
2023/8/3 |
大小： |
1215KB |
| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
陳聰，張全國(guó)，劉河維 |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點(diǎn)
公司背靠國(guó)資股東和優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)商，內(nèi)生外拓同步發(fā)力助推規(guī)模擴(kuò)張，多元業(yè)態(tài)布局彰顯綜合管理能力，增值服務(wù)持續(xù)開拓增長(zhǎng)新動(dòng)能，經(jīng)營(yíng)回報(bào)水平處于央國(guó)企領(lǐng)先水平，兼具并購(gòu)意愿、并購(gòu)能力和并購(gòu)機(jī)遇，我們看好公司未來(lái)管理規(guī)模擴(kuò)張和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提升的潛力。我們給予公司2023年12x PE及2x PS，綜合計(jì)算平均目標(biāo)價(jià)4.4港元/股，首次覆蓋，給予“買入”評(píng)級(jí)。
▍粵系國(guó)企品牌物管服務(wù)商。越秀服務(wù)是廣東國(guó)企品牌物業(yè)管理企業(yè)，重點(diǎn)聚焦布局粵港澳大灣區(qū)和華東地區(qū)，鎖定一、二線核心城市，業(yè)態(tài)類型豐富多元，管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，股權(quán)激勵(lì)方案的落地進(jìn)一步增強(qiáng)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的可預(yù)見性。
▍規(guī)模增長(zhǎng)可期，業(yè)態(tài)布局多元。公司關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商近年來(lái)銷售表現(xiàn)優(yōu)秀，且仍在核心市場(chǎng)補(bǔ)充大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源，預(yù)計(jì)未來(lái)可向公司提供持續(xù)穩(wěn)健的交付面積。此外，公司重點(diǎn)發(fā)力第三方外拓，2022年公司新拓合約面積中來(lái)自第三方的比重已經(jīng)達(dá)到64%，對(duì)外拓展已經(jīng)是公司新增合約面積的核心手段，我們預(yù)計(jì)未來(lái)公司內(nèi)生成長(zhǎng)能力將持續(xù)強(qiáng)化。公司的管理業(yè)態(tài)類型豐富，其中，我們預(yù)計(jì)住宅和公建城服業(yè)態(tài)將成為公司未來(lái)外拓的重點(diǎn)方向，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商的交付、國(guó)資股東的支持、獨(dú)立外拓能力的提升都有望合力貢獻(xiàn)面積拓展增量。
▍收入成長(zhǎng)迅速，盈利水平突出。公司營(yíng)收增長(zhǎng)趨勢(shì)向上，2022年總營(yíng)收近25億元，同比增長(zhǎng)30%，2018-2022年公司營(yíng)收CAGR為34%，規(guī)模增長(zhǎng)前景好、動(dòng)力足，公司積極挖掘存量項(xiàng)目的增值服務(wù)業(yè)務(wù)潛力，拓展多元化收入來(lái)源，2022年公司社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)業(yè)收入6.5億元，同比增長(zhǎng)47%，2018-2022年?duì)I收CAGR實(shí)現(xiàn)52%的高速增長(zhǎng)。公司利潤(rùn)率表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均，現(xiàn)金分派比例也顯著好于大部分可比央國(guó)企物管龍頭企業(yè)，經(jīng)營(yíng)盈利能力相對(duì)突出。
▍現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，靜待并購(gòu)機(jī)遇。公司發(fā)行上市募集資金仍有較大規(guī)模計(jì)劃用于并購(gòu)的資金儲(chǔ)備，截至2022年，公司賬面現(xiàn)金余額43.6億元，現(xiàn)金儲(chǔ)備充分。當(dāng)前物業(yè)管理并購(gòu)市場(chǎng)估值相對(duì)理性，公司面對(duì)的并購(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較優(yōu)，有望把握機(jī)遇篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的推進(jìn)收并購(gòu)落地，實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的顯著提升。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：第三方外拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，獲取項(xiàng)目難度加大的風(fēng)險(xiǎn)；地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)規(guī)模和利潤(rùn)空間下降的風(fēng)險(xiǎn)；部分社區(qū)增值服務(wù)盈利能力不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；存量盤源精益化管理不足可能導(dǎo)致利潤(rùn)空間收縮，以及部分虧損項(xiàng)目的退盤風(fēng)險(xiǎn)；公建城服業(yè)態(tài)應(yīng)收款規(guī)模增加、賬期拉長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)；并購(gòu)整合的風(fēng)險(xiǎn)。
▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司背靠國(guó)資股東和優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)商，內(nèi)外部拓展同步發(fā)力助推規(guī)模擴(kuò)張，多元業(yè)態(tài)布局彰顯綜合管理能力，增值服務(wù)持續(xù)開拓增長(zhǎng)新動(dòng)能，經(jīng)營(yíng)回報(bào)水平處于央國(guó)企領(lǐng)先水平，兼具并購(gòu)意愿、并購(gòu)能力和并購(gòu)機(jī)遇，我們看好公司未來(lái)管理規(guī)模擴(kuò)張和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提升的潛力。我們預(yù)測(cè)公司2023-2025年?duì)I業(yè)收入分別為30.9億/36.8億/43.8億元，2023-2025年凈利潤(rùn)分別為4.86億/5.86億/7.11億元，對(duì)應(yīng)EPS預(yù)測(cè)為0.32/0.38/0.47元/股。參考港股可比物業(yè)管理公司（萬(wàn)物云、保利物業(yè)、中海物業(yè)、濱江服務(wù)等）中信證券研究部預(yù)測(cè)的2023年P(guān)E倍數(shù)10x-19x及PS倍數(shù)0.8x-2.2x，并考慮到公司2023年年初至今的PE（TTM）和PS（TTM）的相應(yīng)表現(xiàn)，我們給予公司2023年12x PE及2x PS，綜合計(jì)算平均目標(biāo)價(jià)4.4港元/股（當(dāng)前收盤價(jià)3.16港元/股），首次覆蓋，給予“買入”評(píng)級(jí)。
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