>> 海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：保障屬性明顯，經(jīng)營能力持續(xù)提升-230821
| 上傳日期： |
2023/8/21 |
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| 555KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
涂力磊,張紫睿 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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資產(chǎn)運營穩(wěn)健，業(yè)績持續(xù)提升。截至2022年末，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT基金實現(xiàn)合并層面收入2481.60萬元，凈利潤1319.91萬元，EBITDA2079.12萬元，可供分配金額2107.76萬元，分別完成首發(fā)《招募說明書》預測同期值的129.33%、150.16%、128.26%及120.67%。此外，基金已于2023年4月底實現(xiàn)首次分紅，場內(nèi)外合計分紅1900萬元，分紅比例達90.14%。
根據(jù)基金二季報最新披露，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT基金于2023年2季度實現(xiàn)合并層面收入1376.28萬元，凈利潤649.80萬元，EBITDA1186.01萬元，可供分配金額1433.29萬元，分別完成首發(fā)《招募說明書》預測同期值的102.45%、105.69%、104.54%及116.89%。
多方協(xié)同聯(lián)動，全面提升運營能力。2022年及1H2023，保租房月末出租率均維持在98%以上，商鋪及停車場實現(xiàn)滿租，4個基礎(chǔ)設(shè)施項目出租率整體維持在較高水平。租金及收繳率方面，保租房2022年及1H2023的平均月租金維持在較穩(wěn)定水平，為同地段市場商品住房租金的60%左右，整體租金收繳率維持在99%左右。租期及租戶集中度方面，當前租戶的租賃期限以3年為主，3年期租約占比高達98%，租期較為持續(xù)穩(wěn)定且中途退租率低；4個基礎(chǔ)設(shè)施項目企業(yè)租戶合計占比約57%。整體來看，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且租戶均為履約能力較強的優(yōu)質(zhì)企事業(yè)單位或個人。
政策紅利持續(xù)釋放，進一步滿足人民安居樂業(yè)需求。當前，深圳市住房供需關(guān)系緊張，功能完善、配套齊全的商品住房和公共住房占比較低，亟需加大建設(shè)籌集力度,以滿足人民對宜居生活的美好向往，匹配新時代的城市發(fā)展定位。從政策端來看，2022年，中央及地方以加大保租房供給為切入點，頻繁出臺制度建設(shè)、金融支持和保租房籌集等支持政策，另一方面，“十四五”期間保租房計劃籌集規(guī)模大，我們認為圍繞住房租賃、保租房籌集和運營等相關(guān)政策有望持續(xù)完善并出臺。從需求端來看，我們認為隨著政策端的優(yōu)化疊加社會經(jīng)濟的逐步復蘇，人口流動性有望提升，住房租賃需求也將逐步釋放。從供給端來看，我們預計23年保租房的籌集規(guī)模仍將保持在較高水平。目前，從部分已公布23年保租房籌集計劃的城市來看，我們認為盡管計劃籌集規(guī)模較22年預計略有下降，但絕對值仍將保持在較高水平。
當前估值與投資建議。從估值指標NAV（總凈值）和FFO（營運現(xiàn)金流）來看，紅土深圳安居REIT的營運現(xiàn)金流對比其體量在保租房板塊中處于中等水平，整體保租房板塊表現(xiàn)相近。紅土深圳安居REIT運營狀況良好，營運現(xiàn)金流表現(xiàn)健康，相對估值指標表現(xiàn)與同類相近，中債估值收益率較同類偏低。從現(xiàn)金分派率上看，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT根據(jù)二季度末資產(chǎn)凈值口徑計算得到年化現(xiàn)金分派率為4.33%。我們認為保租房板塊REITs均經(jīng)營穩(wěn)定健康，保障屬性明顯，后續(xù)市場表現(xiàn)值得期待。
風險提示：1）基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調(diào)整風險；2）不同類REITs數(shù)據(jù)口徑偏差導致存在一定不可比性。
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