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核心觀點(diǎn)
　　公司公告新獲取一宗土地，位于滴水湖片區(qū)的核心區(qū)位，商業(yè)部分具備增值潛力，住宅部分盈利空間充裕。公司是真正致力于提升園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，即便獲取項(xiàng)目中有部分住宅用地，也是作為產(chǎn)城融合下的生活配套。公司聚焦大上海區(qū)域，布局五大新城，積累大量?jī)?yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)，收入和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，在建項(xiàng)目規(guī)模和土地儲(chǔ)備充足，未來(lái)收入和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可期，也有望受益于C-REITs市場(chǎng)的發(fā)展，打通資產(chǎn)退出渠道，增厚業(yè)績(jī)，加快資金回流，提高公司凈資產(chǎn)收益率。我們給予公司2023年421億元的目標(biāo)市值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)16.7元/股的目標(biāo)價(jià)，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　▍公司公告在滴水湖金融灣新獲取一宗土地。2023年7月，公司公告獲取臨港新片區(qū)一宗土地，由PDC1-0103單元B05-01地塊和DSH-04單元C07-01地塊組成，合計(jì)規(guī)劃建筑面積52萬(wàn)平，土地總價(jià)39億元，樓面價(jià)7481元/平。土地規(guī)劃文件顯示，該地塊位于滴水湖金融灣以北，靠近環(huán)湖北三路，距離滴水湖不足2公里，距離滴水湖地鐵站3.6公里，地理位置十分優(yōu)越。
　　▍我們認(rèn)為公司會(huì)延續(xù)歷史經(jīng)驗(yàn)，部分回流現(xiàn)金部分持有出租，不斷擴(kuò)大核心資源組合。根據(jù)地塊規(guī)劃文件顯示，B05-01地塊為C2和C8混合用地（C2占比不超過(guò)35%），即主要為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和商務(wù)辦公用地，計(jì)容建筑面積為33萬(wàn)平，地下建筑面積10萬(wàn)平，未來(lái)計(jì)劃引入商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、金融、保險(xiǎn)、證券、咨詢等行業(yè)。C07-01地塊為R3住宅用地，計(jì)容建筑面積為19萬(wàn)平，地下建筑面積8萬(wàn)平，建設(shè)住宅不得低于1573套。地塊主要規(guī)劃為高層住宅，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，周邊項(xiàng)目售價(jià)普遍位于31000元/平-34000元/平之間。
　　▍公司增厚資源儲(chǔ)備不是靠踩點(diǎn)周期，而是靠做實(shí)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域。從表面上看，公司新增的土地儲(chǔ)備和以往一樣，具有獲地成本低、規(guī)劃條件好和重估價(jià)值高等特點(diǎn)，這似乎表明公司拿地眼光好。然而，我們認(rèn)為“功夫在詩(shī)外”，公司持續(xù)增持核心資源的關(guān)鍵，在于強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)孵化和片區(qū)營(yíng)造能力。以上海臨港片區(qū)為例，滴水湖畔最初并非由公司開(kāi)發(fā)的一些項(xiàng)目，其產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)招商表現(xiàn)確實(shí)不如公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。而臨港新城的崛起，既推動(dòng)了公司的發(fā)展，也和公司的能力密切相關(guān)。公司本質(zhì)上不是靠開(kāi)發(fā)賺錢的企業(yè)，而是靠產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展推動(dòng)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)，獲取可持續(xù)的租金收益。2022年，公司下屬園區(qū)內(nèi)企業(yè)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)50%，納稅總額同比增長(zhǎng)12%。
　　▍經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，REITs完善投融管退閉環(huán)。截至2022年末，公司租賃和其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)收入占比45%，毛利占比58%，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，公司收入和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化。截至2023年一季度，公司出租物業(yè)規(guī)模達(dá)到304萬(wàn)平。我們注意到，當(dāng)前REITs市場(chǎng)已經(jīng)觸底反彈，母公司臨港集團(tuán)關(guān)聯(lián)的REITs平臺(tái)底層資產(chǎn)質(zhì)量不錯(cuò)，未來(lái)公司依托REITs市場(chǎng)打造投融管退業(yè)務(wù)模式可以期待。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：公司部分園區(qū)尚未達(dá)到成熟期，租金表現(xiàn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；公司圍繞園區(qū)產(chǎn)業(yè)的部分基金投資和投資可能出現(xiàn)損失的風(fēng)險(xiǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)下行超預(yù)期，園區(qū)租賃需求減弱的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司是真正致力于提升園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)，即便獲取項(xiàng)目中有部分住宅用地，也是作為產(chǎn)城融合下的生活配套。公司聚焦大上海區(qū)域，布局五大新城，積累大量?jī)?yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)，收入和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，在建項(xiàng)目規(guī)模和土地儲(chǔ)備充足，未來(lái)收入和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可期，也有望受益于C-REITs市場(chǎng)的發(fā)展，打通資產(chǎn)退出渠道，增厚業(yè)績(jī)，加快資金回流，提高公司凈資產(chǎn)收益率。我們通過(guò)參考C-REITs市場(chǎng)的現(xiàn)金分派水平和估值水平、公司全資子公司引戰(zhàn)估值和可比公司（如張江高科，Wind一致預(yù)期）PE估值，三種估值方式對(duì)公司進(jìn)行估值，給予公司2023年421億元的目標(biāo)市值，對(duì)應(yīng)16.70元/股的目標(biāo)價(jià)，維持“買入”評(píng)級(jí)。