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事件：據(jù)新華社報(bào)道，住建部等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》）；財(cái)政部等三部門延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策（下稱《政策》）；浙江嘉興住建局發(fā)布21條新政。
　　點(diǎn)評(píng)：“認(rèn)房不用認(rèn)貸”正式納入政策工具箱，推動(dòng)核心城市地產(chǎn)政策優(yōu)化，與個(gè)稅返還政策組合發(fā)力，有效降低居民購(gòu)房成本，提振改善性住房需求，樓市“金九銀十”回暖可期。
　　1）根據(jù)《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
　　2）根據(jù)《政策》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
　　3）嘉興發(fā)布樓市21條新政，其中包括不再限制居民家庭購(gòu)房套數(shù)；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉(zhuǎn)讓；指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)貸利率等。
　　4）我們重申前期觀點(diǎn)：“在當(dāng)前“多孩政策+父母同住”的政策導(dǎo)向下，改善型購(gòu)房需求提升明顯”，“鄭州和南京樓市新政為核心城市進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策起到示范作用，并在落實(shí)路徑和執(zhí)行方式上提供了較為清晰的借鑒”。此次“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的適時(shí)落地優(yōu)化了居民購(gòu)買首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有效降低部分具有改善性住房需求的居民的購(gòu)房首付壓力和按揭壓力，促進(jìn)改善性住房需求的恢復(fù)；同時(shí)，一年內(nèi)換房退個(gè)稅的政策，將直接降低居民二次購(gòu)房成本，在核心一二線城市的影響將更明顯，結(jié)合各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地，將有效提升居民對(duì)住房“賣一買一”的意愿，形成更大的政策合力。浙江嘉興的21條新政延續(xù)了鄭州等地樓市新政思路，包括對(duì)于居民購(gòu)房的行政性限制措施（包括限購(gòu)和限售）應(yīng)放盡放的思路，或?qū)⑦M(jìn)一步帶動(dòng)其他仍存在“四限”政策的城市松綁；在調(diào)整個(gè)人存量住房貸款利率方面，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款等等，具有借鑒意義；整體上看，各地針對(duì)改善性需求的政策優(yōu)化措施有望繼續(xù)出臺(tái)，一線城市政策優(yōu)化可期。
　　投資建議：2023開(kāi)年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，中央政治局會(huì)議指出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，優(yōu)化房地產(chǎn)政策箭在弦上，消費(fèi)類商業(yè)公募REIT積極推進(jìn)。從供給側(cè)看，通過(guò)信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；從需求側(cè)看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房消費(fèi)需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，促需求政策陸續(xù)落地，高能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進(jìn)一步凸顯。投資建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)能力，有機(jī)會(huì)參加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)、濱江集團(tuán)；2）看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的房企，建議關(guān)注華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）看好我國(guó)產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不佳風(fēng)險(xiǎn)等。