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投資摘要：
　　景氣度水平：房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下降，仍處于低景氣度水平。從數(shù)據(jù)來看，7月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.78，前值94.05。
　　新房市場(chǎng)：從全國(guó)銷售面積與金額來看，7月新房銷售面積同比跌幅略微收窄，銷售金額下行趨勢(shì)未見改善。我們認(rèn)為，隨著高能級(jí)區(qū)域復(fù)蘇動(dòng)能的減弱，全國(guó)新房銷售正面臨較大的下行壓力。從區(qū)域來看，截至7月份，各區(qū)域累計(jì)銷售情況都顯著下滑，其中中部地區(qū)累計(jì)銷售額同比下滑幅度最大。從城市能級(jí)來看，我們跟蹤的19城7月份銷售數(shù)據(jù)中，高能級(jí)城市（15城）銷售數(shù)據(jù)普遍走弱，其中一線城市（4城）和新一線城市（5城）銷售回落幅度較上月有所收窄，二線城市（6城）銷售跌幅明顯擴(kuò)大。
　　二手房市場(chǎng)：從我們跟蹤的8城二手房銷售面積來看，7月份二手房銷售同比跌幅擴(kuò)大。從70大中城市二手房?jī)r(jià)來看，7月份70大中城市二手住宅價(jià)格同比降幅較上月擴(kuò)大，環(huán)比跌幅也在擴(kuò)大。從城市能級(jí)來看，7月份各線城市二手房?jī)r(jià)同比降幅均有所擴(kuò)大，一線城市環(huán)比降幅最大。從戶型來看，7月份各類戶型的二手房?jī)r(jià)格都在下滑，其中90平米以下的剛需戶型價(jià)格同比跌幅最大。
　　施工與投資：從新開工與竣工來看，7月新開工面積同比降幅略微收窄，竣工明顯改善。從開發(fā)投資整體來看，7月建安投資和土地購置的同比跌幅均進(jìn)一步下降，開發(fā)投資降幅擴(kuò)大。從土地市場(chǎng)來看，7月土地成交金額同比降幅增大，成交均價(jià)同比轉(zhuǎn)跌。我們認(rèn)為，土地市場(chǎng)的弱勢(shì)和銷售恢復(fù)程度的不確定性將會(huì)持續(xù)制約新開工和投資的恢復(fù)速度。房企特別是民營(yíng)房企投資信心的恢復(fù)，還需要等到資金面和銷售預(yù)期出現(xiàn)更加實(shí)質(zhì)性的改善。隨著“保交樓”的落地和前些年銷售的樓盤的進(jìn)入交房周期，竣工情況迎來明顯好轉(zhuǎn)。
　　到位資金：從到位資金來看，7月受到銷售持續(xù)下行的影響，房企到位資金未見改善。銷售的下行導(dǎo)致定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)資金來源進(jìn)一步下滑，行業(yè)資金面依舊面臨較大壓力。銷售不振之下，房企的自我造血能力減弱，將會(huì)更加需要融資端政策的落地支持。
　　居民存貸款：7月住戶部門增加的存款額明顯小于貸款額，存貸差額有所下降，12個(gè)月累計(jì)存貸款的差額水平小幅下降。
　　投資策略：
　　我們認(rèn)為中央對(duì)樓市的定調(diào)已經(jīng)發(fā)生重大變化，核心城市的政策出臺(tái)力度與效果對(duì)市場(chǎng)整體預(yù)期的修復(fù)至關(guān)重要。目前仍有諸多一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。眾多核心一二線城市仍執(zhí)行二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。隨著中央政治局對(duì)地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)的轉(zhuǎn)變以及住建部明確了政策支持方向，包括一線城市在內(nèi)的各核心城市，都在積極落實(shí)中央和住建部的相關(guān)政策精神，后續(xù)核心一二線城市的樓市支持政策有望陸續(xù)落地。
　　我們認(rèn)為重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房企有望受益于核心一二線城市的政策改善，在需求回暖之際搶占先機(jī)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。