>> 湘財證券-房地產行業(yè)數據點評：7月竣工維持高增長，銷售復蘇仍需政策支持-230821
| 上傳日期： |
2023/8/23 |
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| 584KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
張智瓏 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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7月銷售面積環(huán)比大幅下降，銷售金額累計值同比轉負
從銷售面積看，1-7月商品房銷售面積為6.66億平方米（同比-6.5%），降幅擴大1.2pct；住宅銷售面5.76億平方米（同比-4.3%），降幅擴大1.5pct。7月單月，商品房銷售面積環(huán)比/同比分別為-46%/-15%，住宅銷售面積環(huán)比/同比分別為-45%/-15%，其中同比漲幅均較6月收窄約3pct。從銷售金額看，1-7月商品房銷售額同比-1.5%（前值+1.1%），住宅銷售額同比+0.7%（前值+3.7%）。7月單月商品房和住宅銷售額同比分別為-19.3%、-19.5%，環(huán)比分別為-44.7%、-43.1%，同比跌幅與6月基本持平，環(huán)比由正轉負。
分區(qū)域看，1-7月商品房銷售面積實現增長的僅有東北地區(qū)（同比+0.1%），而此前表現最好的東部地區(qū)由正轉負（同比-1.1%）。不過，東部地區(qū)的商品房銷售額仍同比增長3%，是唯一正增長的區(qū)域，但降幅收窄約4pct。降幅最大的是中部地區(qū)，銷售面積和金額分別下降11.1%、9.5%。
7月銷售繼續(xù)下行主要受供需兩端影響，一方面，需求端受限于居民購房能力及意愿尚未恢復，年初需求集中釋放后銷售逐漸走弱；另一方面，由于銷售疲軟導致開發(fā)商推盤意愿較低，因此新增供應持續(xù)下降，造成成交縮量。此外，我們在此前的銷售數據點評報告中提到，7月大部分城市新開盤較少、營銷力度減弱，影響整體去化，包括前期熱度較高的北京、上海、杭州、成都、合肥整體去化率均高位回落，所以7月市場降溫較為明顯。不過，8月以來各地樓市支持政策陸續(xù)出臺，包括鄭州、南京、福州、廈門、南昌等二線城市已經發(fā)布樓市新政，針對貸款首付比例、貸款利率等方面進行優(yōu)化。我們預計接下來會有更多的高能級城市調整優(yōu)化樓市政策，以響應高層會議對樓市的定調，支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
銷售低迷導致開發(fā)資金來源繼續(xù)承壓
1-7月房企到位資金同比下降11.2%，降幅繼續(xù)擴大，銷售低迷是主要原因。7月單月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比-20.2%（前值-21.5%），其中定金及預收款同比-21.7%（前值-19.4%），個人按揭貸款同比-23.5%（前值-12.8%），國內貸款同比-14.7%（前值-13.8%），自籌資金同比-20.5%（前值-29.5%）。7月銷售降溫明顯，因此導致定金及預收款、個人按揭貸款的同比降幅較上月擴大。
7月投資降幅擴大，竣工保持較快增長
1-7月房地產開發(fā)投資完成額同比-8.5%，降幅較上月擴大0.6pct；7月單月同比-12.2%，降幅較上月擴大2pct。1-7月房屋新開工面積同比-24.5%，施工面積同比-6.8%，竣工面積同比+20.5%，其中新開工和施工降幅均較上月擴大0.2pct，竣工漲幅擴大1.5pct。
7月單月新開工和施工同比分別下降26%、23%，竣工同比增長33%。其中，新開工降幅收窄4pct，施工降幅收窄4pct，竣工同比增速擴大17pct。土地成交方面，今年1-7月100大中城市住宅用地供應和成交建面分別下降38%、42%。統(tǒng)計局公布的1-7月土地購置費同比-3.7%，7月單月同比-10.5%，降幅均較上月擴大，預計土地市場低迷將繼續(xù)對開發(fā)投資形成拖累。
投資建議
供需兩端走弱加大7月銷售壓力，土地市場低迷導致開發(fā)投資持續(xù)下行，市場復蘇仍需政策呵護。我們認為7月政治局及住建部會議為地產政策帶來積極預期，目前四大一線城市已作出積極響應，二線城市也陸續(xù)出臺樓市新政來提振市場需求。當前階段建議關注土儲充裕、城市布局合理、投資及融資能力強的優(yōu)質房企，維持行業(yè)“增持”評級。
風險提示
地產支持政策力度不及預期；政策落地較慢導致需求恢復不及預期；居民收入預期改善較慢影響銷售復蘇節(jié)奏；房企信用風險暴露增加。
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