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每周一談：7月基本面低位盤整行業(yè)仍需政策支持
　　7月商品房銷售額及銷售面積延續(xù)低位盤整，商品房銷售額及銷售面累計同比分別為-1.5%、-6.5%，較上月下降2.6pct、1.2pct，7月單月同比分別為19.3%、-15.5%，較上月減少0.05pct、跌幅收窄2.66pct：
　　下半年低基數(shù)效應開始顯現(xiàn)，單月同比跌幅由擴大轉向穩(wěn)定。2022年6月高基數(shù)效應后，進入下半年同比口徑下基數(shù)開始走弱，表現(xiàn)為單月同比增速下行壓力減輕，其中7月及10-12月同比基數(shù)壓力最低；然而從絕對值來看，7月商品房銷售額為2018年以來單月最低值，市場仍需政策進一步支持。
　　從領先的30城高頻數(shù)據(jù)觀察，8月商品房市場仍有進一步走弱風險。8月1日-19日，30城商品房銷售面積同比增速為-31.2%，較7月單月同比增速下滑4.4pct，盡管近期政策利好出臺，但市場熱度仍待修復。
　　7月單月商品房成交均價環(huán)比增速回升，主因為成交結構向核心區(qū)改善產(chǎn)品轉移。7月單月商品房銷售價格同比-4%，環(huán)比3%，較上月分別減少3pct，提升13pct，主因為市場成交主力以核心城市及改善產(chǎn)品為主，帶動單價回升。
　　開發(fā)資金來源單月同比小幅回升，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源7月累計同比-11.2%，較上月減少1.4pct，單月同比增速-20.2%，較上月提升1.3pct。從資金來源構成來看，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款單月同比增速分別為-14.7%、-20.5%、-21.7%、-23.5%，較上月分別減少0.87pct、回升9.07pct、減少2.33pct、減少10.7pct，開發(fā)資金來源單月同比跌幅收窄，主因為國內貸款端同比跌幅收窄，需求端的定金預收款及按揭款跌幅有所擴大。
　　施工面積同比增速-22.9%，竣工面積同比增速33.1%，分別較上月跌幅收窄4.4pct、收窄3.9pct、收窄16.8pct。整體來看在低基數(shù)效應下，施工端單月同比增速跌幅企穩(wěn)，跌幅有所收窄，尤其竣工端仍表現(xiàn)強勁，但進一步走強仍需銷售端持續(xù)回暖支持。
　　投資端增速持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額7月累計同比-8.5%，單月同比12.2%，分別較上月跌幅擴大0.6pct、跌幅擴大1.9pct。7月土地購置費及施工投資累計同比增速分別為-3.7%、-19.8%，較上月減少1.1pct、減少0.3pct。
　　7月受低基數(shù)效應影響，房地產(chǎn)行業(yè)相關多項指標出現(xiàn)單月同比跌幅收窄，但其絕對值實際仍位于近年來低位，基本面仍處于低位盤整階段；由于行業(yè)基本面多受銷售驅動，即按銷售改善、房企資金改善、拿地投資意愿走強，隨著時間由傳統(tǒng)淡季8月轉入9月，疊加近期政策放松力度漸強，預計對基本面改善的博弈即將迎來窗口期，建議積極關注核心城市銷售表現(xiàn)。
　　數(shù)據(jù)追蹤（8月7日-8月13日）：
　　新房市場：30城成交面積單周及累計同比分別為-28pct、-3pct，一線城市31pct，9pct，二線城市-32pct，-10pct，三線城市-13pct，1pct。
　　二手房市場：13城二手房成交面積單周同比0pct，累計同比30pct。
　　土地市場：100城土地供應建筑面積累計同比-13pct，成交建筑面積累計同比-6pct，成交金額累計同比-17pct，土地成交溢價率為3%。
　　城市行情環(huán)比：北京（-2pct），上海（5pct），廣州（7pct），深圳（-24pct），南京（-49pct），杭州（-43pct），武漢（-7pct）。
　　投資策略：關注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關注拿地向銷售轉化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關注土儲結構改善房企萬科A、龍湖集團；關注優(yōu)質區(qū)域深耕中小盤國企機會天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風險提示：銷售市場復蘇不及預期，個別房企出現(xiàn)債務違約。