>> 中指研究院-房地產(chǎn)行業(yè)：8月5年期以上LPR未下調(diào)，一線城市政策優(yōu)化或已在路上！-230823
| 上傳日期： |
2023/8/23 |
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pdf 共3頁 |
來源： |
中指研究院 |
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作者： |
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| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR下調(diào)10個基點、5年期以上LPR不變
1、5年期以上LPR保持不變，更多城市或通過降低加點數(shù)下調(diào)房貸利率
從宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，7月，我國消費、投資、出口等指標(biāo)均進一步走弱，經(jīng)濟下行壓力較大。截至7月末，社融存量同比增長8.9%，較6月回落0.1個百分點，7月新增社融規(guī)模同比少增2703億元。居民部門中長期貸款意愿不足，7月住戶中長期貸款減少672億元，而去年同期為增加1486億元。整體來看，7月，社融數(shù)據(jù)表現(xiàn)明顯低于預(yù)期，企業(yè)融資及居民信貸需求均偏弱。
8月15日，央行開展4010億元中期借貸便利(MLF)操作，中標(biāo)利率下降15個基點；8月17日，央行發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報告，指出“繼續(xù)深化利率市場化改革，完善央行政策利率體系，持續(xù)發(fā)揮貸款市場報價利率改革和存款利率市場化調(diào)整機制的重要作用，促進企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降”。
本次1年期LPR下調(diào)10個基點，5年期以上LPR保持不變，降幅不及市場預(yù)期。當(dāng)前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平，央行在二季度貨幣執(zhí)行報告中提到“截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限?！备鶕?jù)中指監(jiān)測，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平（2015年底中長期貸款利率降至4.9%，房貸利率最低為基準(zhǔn)利率的7折，即最低3.43%）。
整體來看，LPR下調(diào)空間或已不大，未來或許更多房價調(diào)整壓力大的城市通過下調(diào)加點數(shù)來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調(diào)進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。
2、短期樓市需要更多實質(zhì)性舉措落地，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期強烈
今年6月，5年期以上LPR下調(diào)10個基點后，短期市場預(yù)期出現(xiàn)一定修復(fù)，但并未改變房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月，重點100城新房成交面積環(huán)比下降近30%，同比降幅超三成，8月以來重點城市銷售未見改善，商品住宅周均成交規(guī)模較7月周均及上年同期進一步下降，購房者觀望情緒重。綜合來看，降息有利于降低購房者置業(yè)成本，一定程度上修復(fù)市場預(yù)期，但對購房需求的帶動作用有限，更多樓市政策協(xié)同優(yōu)化，或許才能促進樓市預(yù)期實質(zhì)修復(fù)。
7月24日中央政治局會議定調(diào)后，多部委發(fā)聲適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。7月底以來，北上廣深四個一線城市住建部門相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。截至8月20日，一線城市尚無實質(zhì)性政策落地。
當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場下行壓力在不斷增大，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%，8月以來周均成交面積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降超20%，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期進一步增強。
短期來看，一線城市政策優(yōu)化方向或包括優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低二套首付比例、優(yōu)化部分區(qū)域限購、降低交易稅費、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，若實質(zhì)性政策盡快落地執(zhí)行，一線城市房地產(chǎn)市場活躍度有望提升，從而對整體市場情緒產(chǎn)生積極帶動，穩(wěn)定市場預(yù)期。若一線城市政策出臺節(jié)奏較慢或力度較小，預(yù)計市場預(yù)期將進一步走弱，短期房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。
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