>> 國海證券-城中村改造的四大經(jīng)濟(jì)意義-230826
| 上傳日期： |
2023/8/27 |
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pdf 共29頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
夏磊 |
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中央高度重視城中村改造問題，2023年4月和7月兩次政治局會(huì)議都強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)城中村改造；7月21日國常會(huì)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》；7月28日召開在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議。
本輪城中村改造堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)”的原則，率先在資源要素更集中的超大特大城市推進(jìn)，發(fā)揮大城市示范引領(lǐng)作用，后續(xù)有可能在其他具備條件的城市開展。
城中村改造，關(guān)系城市發(fā)展，更關(guān)乎民生保障。直面歷史遺留問題，積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，是貫徹落實(shí)新發(fā)展理念的重要舉措，有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。本文詳細(xì)闡述城中村改造在這四方面發(fā)揮的重要作用，并嘗試測(cè)算對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)規(guī)模有多大。
本輪城中村改造是升級(jí)版的棚改
城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，但也是群眾的迫切需要，是改善民生的重要舉措，是城市安全和社會(huì)治理的必要環(huán)節(jié)，是一件難而正確的事。
城中村改造是推進(jìn)中國式現(xiàn)代化建設(shè)的具體實(shí)踐，需高度重視城中村改造的戰(zhàn)略意義。7月28日召開關(guān)于城中村改造工作的電視電話會(huì)議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署。通過改造讓城中村居民共享城市發(fā)展成果，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，建設(shè)物質(zhì)文明和精神文明相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化。
本輪城中村改造是升級(jí)版的棚改，體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是更聚焦核心城市。本輪城中村改造率先從超大特大城市啟動(dòng)，包括7個(gè)城區(qū)常住人口超過1000萬的超大城市和14個(gè)城區(qū)常住人口在500-1000萬的特大城市。21個(gè)超大特大城市七普統(tǒng)計(jì)的常住總?cè)丝谶_(dá)2.9億，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產(chǎn)投資、土地出讓金占全國比重分別為22.1%、37.7%、37.5%、34.4%，2022年GDP總量是全國的32%。如果加上14個(gè)城區(qū)常住人口在300-500萬的I型大城市，35城常住總?cè)丝谶_(dá)4億，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產(chǎn)投資、土地出讓金分別占全國的32.8%、50.3%、50.3%、48.4%，2022年GDP總量是全國的43.3%。二是有針對(duì)性調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，總體供需基本平衡，但分化明顯，一二線城市房地產(chǎn)的主要問題是核心區(qū)域土地供給不足。本次城中村改造通過整理盤活核心區(qū)域中的城中村土地，在核心區(qū)位增加土地供給，達(dá)到平衡供需結(jié)構(gòu)的目的。三是政策機(jī)制更完善。在資金上，全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌改造資金，既可以按市場化原則提供商業(yè)銀行貸款，又可以將城中村改造項(xiàng)目納入專項(xiàng)債券支持范圍，同時(shí)鼓勵(lì)民間資本參與，未來政策性資金也可能參與。在土地和規(guī)劃上，實(shí)行凈地出讓。各市可根據(jù)實(shí)際情況靈活出臺(tái)地方性法規(guī)，創(chuàng)新存量土地使用方式。
總體而言，本輪城中村改造是堅(jiān)定不移走高質(zhì)量發(fā)展之路的具體實(shí)踐，既注重民生福祉，又能彌補(bǔ)城市建設(shè)發(fā)展短板，兼顧了發(fā)展質(zhì)量和效益。
城中村改造具有四大經(jīng)濟(jì)意義
1、改善民生，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展
改善居民生活環(huán)境。新時(shí)期住房發(fā)展方向，是在高質(zhì)量發(fā)展中滿足人民的美好生活需要。但是，當(dāng)前城中村“臟亂差”的現(xiàn)實(shí)，與人民“住好房”需求嚴(yán)重背離。第一，建筑老舊，存在安全隱患。城中村存在較多年久失修建筑，房屋逐漸破損老化，同時(shí)私搭亂建、擅自加層等違法改擴(kuò)建現(xiàn)象嚴(yán)重，不滿足基本的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。還存在分布高密、電路老化、私拉亂接、物品堆放占用疏散通道和安全出口等問題，留下用電和消防隱患。第二，住房基礎(chǔ)設(shè)施不完善，居住條件差。由于建筑規(guī)劃缺乏監(jiān)督指引，房屋成套率低，缺少水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施配套，存在道路狹窄、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場所等問題導(dǎo)致居住環(huán)境差。第三，缺乏公共服務(wù)配套。城中村位于城市建成區(qū)內(nèi)，但未被城市公共服務(wù)覆蓋。大量青年人、新市民居住于此，為城市發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)，卻無法享受城市發(fā)展帶來的紅利。
城中村改造是實(shí)現(xiàn)居民“住好房”的高效路徑。一是改造老舊房屋，提升居住安全性。城中村自建房往往缺乏專業(yè)設(shè)計(jì)和安全規(guī)范，抗災(zāi)害能力低，針對(duì)存在嚴(yán)重安全隱患的城中村房屋，可拆除新建；針對(duì)失養(yǎng)失修失管、居民改造意愿強(qiáng)烈的房屋，可進(jìn)行經(jīng)常性整治，防范風(fēng)險(xiǎn)隱患，提升居住條件。二是完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升居住舒適性?？蔀槌侵写寰用裱a(bǔ)齊水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施配套短板，提高住房成套率，進(jìn)行市政設(shè)施更新、推進(jìn)無障礙和“適老化”改造、打造戶外活動(dòng)場地等便民設(shè)施。三是增設(shè)公共服務(wù)配套，提升居民生活便利性。城中村改造可重新對(duì)城中村區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施配套?？筛鶕?jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中公共服務(wù)設(shè)施控制千人指標(biāo)，設(shè)置教育、醫(yī)療、文體、商業(yè)等配套，為居民打造“十五分鐘生活圈”，滿足居民的生活需求。
2、形成有效需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展
城中村改造涉及項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、安置、征
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