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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　公司歸母凈利潤(rùn)率企穩(wěn)，業(yè)績(jī)?cè)鏊儆韶?fù)轉(zhuǎn)正，打破了以往“增收不增利”的境況，未來(lái)隨著拿地權(quán)益比的提升，將扭轉(zhuǎn)少數(shù)股東損益占比過(guò)高局面。
　　投資要點(diǎn)：
　　維持增持評(píng)級(jí)，維持目標(biāo)價(jià)22.05元。2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514億元，同比下降10.6%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)22億元，同比增長(zhǎng)14.1%?？紤]到公司開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，聚焦第二增長(zhǎng)曲線，并且堅(jiān)持“強(qiáng)心30城”戰(zhàn)略，業(yè)績(jī)將迎來(lái)困境反轉(zhuǎn)，維持2023/2024/2025年EPS分別為0.74/1.08/1.28元，維持目標(biāo)價(jià)22.05元。
　　歸母凈利潤(rùn)率企穩(wěn)，業(yè)績(jī)?cè)鏊儆韶?fù)轉(zhuǎn)正。雖然公司上半年?duì)I收結(jié)算同比下滑10.6%以及毛利率下降2.3pct，但由于歸母凈利潤(rùn)率的反彈，從2022年上半年的3.3%提升0.9pct至2023年同期的4.2%，造成公司雖然利潤(rùn)總額同比下降9.6%，但歸母凈利潤(rùn)卻實(shí)現(xiàn)了同比14.1%的正增長(zhǎng)，這里主要由于三費(fèi)同比減少17.2%，蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)投資收益約8億元以及少數(shù)股東損益占比下降9.5pct的影響。
　　拿地權(quán)益比大幅提升，將扭轉(zhuǎn)少數(shù)股東損益占比過(guò)高局面。2022年公司少數(shù)股東損益占比首次超50%,少數(shù)股東權(quán)益占比也創(chuàng)新高達(dá)64%，但截止到2023年上半年公司拿地權(quán)益比已經(jīng)從60%提升至83%，因此未來(lái)少數(shù)股東損益占比應(yīng)呈下降趨勢(shì)。此外“核心6+10城”的投資金額占比達(dá)98%，資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點(diǎn)城市，保障未來(lái)的銷售去化。
　　加快高息債務(wù)置換，降本成效顯著。上半年新增138億元公司債注冊(cè)和公開市場(chǎng)融資74.9億元，綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)超預(yù)期下行，公司持續(xù)計(jì)提大規(guī)模減值。