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23H1營(yíng)收同比-11%，業(yè)績(jī)同比+14%，符合預(yù)期，利潤(rùn)率提升，業(yè)績(jī)雙位數(shù)增長(zhǎng)。據(jù)公司公告，2023H1，公司營(yíng)業(yè)收入514.4億元，同比-10.6%；歸母凈利潤(rùn)21.5億元，同比+14.1%，符合業(yè)績(jī)快報(bào)預(yù)期；扣非后歸母凈利潤(rùn)13.9億元，同比-5.4%；基本每股收益0.22元/股，同比+37.5%；加權(quán)凈資產(chǎn)收益率2.0%，同比+0.5pct。毛利率和歸母凈利率分別為16.3%和4.2%，分別-2.3pct和+0.9pct；三項(xiàng)費(fèi)用率6.3%，同比-0.5pct。公司歸母凈利潤(rùn)增速快于扣非歸母凈利潤(rùn)增速，主要源于：23H1，非流動(dòng)資產(chǎn)處置收益8.1億元，22年同期為0.9億元，同比+798%。23H1末，預(yù)收款1,966億元，同比+36%，覆蓋22年?duì)I收1.1倍。公司業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，全年增長(zhǎng)值得期待。
　　23H1銷售額同比+40%，排名提升，拿地/銷售金額比25%，聚焦核心城市。據(jù)公司公告，2023H1，公司銷售金額1,664.4億元，同比+40.1%；累計(jì)銷售面積684.0萬(wàn)平，同比+40.3%，23H1公司全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。2023H1，公司累計(jì)新增建面238萬(wàn)平，同比-43.5%；累計(jì)拿地金額416億元，同比-35.1%；拿地/銷售金額比25%，拿地/銷售面積比35%；平均樓面地價(jià)17,540元/平，占比銷售均價(jià)72%；“核心6+10城”的投資金額占比達(dá)98%，拿地聚焦核心一二線城市，進(jìn)一步提升資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)濃度。2023年，公司計(jì)劃銷售額3,300億元、同比+12.8%，計(jì)劃新開工1,000萬(wàn)方、同比+11%，計(jì)劃竣工1,600萬(wàn)方、同比+22%。至2023H1末，公司總未竣工面積4,795萬(wàn)方，覆蓋22年銷售面積4.0倍，土儲(chǔ)資源充裕。
　　23H1資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入同比+23%，EBITDA同比+26%，持有物業(yè)儲(chǔ)備豐富。據(jù)公司公告，2023H1，公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入31.2億元，同比+22.5%，EBITDA16.6億元，同比+26.1%。開業(yè)三年及以上項(xiàng)目EBITDAMargin 61%，同比+0.2pct；年化EBITDA回報(bào)率達(dá)6.39%，同比+0.6pct。其中，集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓、酒店、零星物業(yè)分別占比資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入21%、19%、16%、16%、13%、15%。公司持有型物業(yè)儲(chǔ)備豐富、業(yè)態(tài)多樣，隨著公司REITs平臺(tái)的構(gòu)建，未來(lái)將進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，助力資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
　　逆市下融資優(yōu)勢(shì)明顯，推出重組預(yù)案，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度。據(jù)公司公告，至2023H1末，公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為62.9%、47.0%，現(xiàn)金短債比1.1，三道紅線指標(biāo)處于綠檔。23H1，公司加權(quán)融資成本僅3.65%，較年初-0.24pct。22年12月，公司公告重組預(yù)案，籌劃以發(fā)行股份購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金，23年3月，本次增發(fā)收購(gòu)申請(qǐng)獲股東大會(huì)通過，公司擴(kuò)充資本實(shí)力做大做強(qiáng)，加碼前海、提升核心資產(chǎn)濃度，并引入深投控戰(zhàn)投協(xié)同發(fā)展，23年5月，本次增發(fā)收購(gòu)相關(guān)事項(xiàng)獲深交所審核通過，并于23年6月收到證監(jiān)會(huì)批復(fù)。
　　投資分析意見：業(yè)績(jī)雙位數(shù)增長(zhǎng)，銷售高增、拿地聚焦，維持“買入”評(píng)級(jí)。招商蛇口坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高。在目前行業(yè)遭遇資金困境之時(shí)，公司融資端開始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢(shì)凸顯，同時(shí)公司保持積極擴(kuò)張策略，有助于后續(xù)銷售實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，并拿地隱含毛利率已顯著回升，預(yù)示著后續(xù)盈利能力的改善。我們維持公司2023-25年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為76.5、131.0、171.3億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)23/24年P(guān)E16、9倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)超預(yù)期擴(kuò)圍。