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23H1歸母凈利潤(rùn)同比有所下滑，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　公司8月29日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收207.3億元，同比+3%；歸母凈利潤(rùn)23.5億元，同比-9%?？紤]到公司多元業(yè)務(wù)面臨一定的增長(zhǎng)壓力，我們下調(diào)營(yíng)收，預(yù)計(jì)公司23-25年EPS為1.04/1.16/1.31元（前值1.18/1.39/1.60元）?？杀裙酒骄?023PE為14倍（Wind一致預(yù)期），考慮到關(guān)聯(lián)房企流動(dòng)性壓力或?qū)?duì)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定擾動(dòng)，我們認(rèn)為公司合理2023PE為12倍，目標(biāo)價(jià)13.43港幣（前值18.83港幣，基于14倍2023PE），維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　基礎(chǔ)物管發(fā)揮壓艙石作用，回款質(zhì)量穩(wěn)中有增
　　23H1公司營(yíng)收穩(wěn)中略增，其中基礎(chǔ)物管營(yíng)收同比+11%至122億元，這又是得益于在管面積同比+9%至9.16億平；其余業(yè)務(wù)中，除三供一業(yè)以外，社區(qū)增值、非業(yè)主增值、城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)收均出現(xiàn)不同程度下滑。公司歸母凈利潤(rùn)同比下滑，主要因?yàn)槊释?2.0pct至24.9%，其中社區(qū)增值服務(wù)由于業(yè)務(wù)開(kāi)展不及預(yù)期，毛利率同比-11.0pct至48.7%；非業(yè)主增值服務(wù)受地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，毛利率同比-14.0pct至13.2%。基礎(chǔ)物管毛利率同比+0.1pct至26.0%，保持穩(wěn)定。23H1公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額/核心歸母凈利潤(rùn)同比+3pct至84%，回款質(zhì)量有所改善。
　　市拓維持較大體量，加大存量項(xiàng)目拓展力度
　　盡管物管市拓競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司仍然維持了較大的市拓體量。23H1公司市拓合約面積4179萬(wàn)平，同比-5%，市拓新簽飽和收入達(dá)到19.7億元，占到2022全年的40%，繼續(xù)保持行業(yè)頭部身位。此外，公司順應(yīng)增量住宅市場(chǎng)收縮的趨勢(shì)，加大存量項(xiàng)目拓展力度，拓展業(yè)態(tài)更趨多元。23H1公司市拓新簽飽和收入中，增量住宅占比同比-12.4pct至8.8%，存量住宅、城市服務(wù)項(xiàng)目、公建和其他物業(yè)占比分別同比+9.5、7.0、6.8pct至25.1%、22.7%、30.6%。23H1公司退出合約面積1101萬(wàn)平，持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。
　　社區(qū)增值服務(wù)和城市服務(wù)等多元業(yè)務(wù)發(fā)展面臨一定挑戰(zhàn)
　　23H1公司社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收同比-11%至18.8億元，除到家服務(wù)/經(jīng)紀(jì)服務(wù)營(yíng)收同比+22%/16%至3.1/2.3億元之外，本地生活、社區(qū)傳媒、家裝、園區(qū)空間服務(wù)營(yíng)收均出現(xiàn)同比下滑，也導(dǎo)致了毛利率的下降。公司計(jì)劃繼續(xù)深挖近場(chǎng)零售、洗護(hù)業(yè)務(wù)、社區(qū)傳媒、酒類業(yè)務(wù)等領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，減少資源依托型業(yè)務(wù)。此外，公司城市服務(wù)營(yíng)收同比-9%至23.9億元，毛利率同比+3.0pct至21.1%，主要因?yàn)椴扇〗当驹鲂e措、主動(dòng)縮減低毛利率業(yè)務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，收并購(gòu)和多元業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。