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件：公司發(fā)布2023年中報(bào)，公司2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1369.78億元，同比增長(zhǎng)23.71%；歸母凈利潤(rùn)122.22億元，同比增長(zhǎng)12.65%；基本每股收益1.02元/股，同比增長(zhǎng)12.65%。
　　銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)：公司2023年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2368.21億元，同比增長(zhǎng)12.7%，銷(xiāo)售面積1383.09萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)5.8%，對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售均價(jià)17122元/平米，同比增長(zhǎng)6.48%。市場(chǎng)市占率提升0.4pct至3.8%，25個(gè)城市銷(xiāo)售排名第一，46個(gè)城市銷(xiāo)售排名第三。公司深耕核心區(qū)域，核心38城貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額占比達(dá)到87%。分區(qū)域看，2023年上半年公司在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的銷(xiāo)售金額分別位777億元、570億元，分別占公司銷(xiāo)售金額的32.81%、24.07%，公司城市群效果凸顯。
　　收入業(yè)績(jī)穩(wěn)定提升：公司2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1369.78億元，同比增長(zhǎng)23.71%；歸母凈利潤(rùn)122.22億元，同比增長(zhǎng)12.65%。歸母凈利潤(rùn)同比增速較營(yíng)收增速低，主要由于：1）2023年上半年公司整體毛利率為21.29%，較去年同期下降4.26pct，主要受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響；2）投資凈收益實(shí)現(xiàn)8.22億元，同比下降58.47%。費(fèi)用管控上，公司2023年上半年的銷(xiāo)售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率分別為2.21%、1.64%，分別較去年提高0.06pct、下降0.33pct，費(fèi)用率整體略有下降。
　　投資質(zhì)量提升：2023年上半年，公司新增41個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)709億元，容積面積385萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)樓面價(jià)18416元/平米，按照總地價(jià)計(jì)算拿地力度為30%，投資穩(wěn)健。2023年上半年，公司在核心城市拓展總地價(jià)占比達(dá)到99%，投資聚焦核心，持續(xù)優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)。上半年公司新增項(xiàng)目稅前成本利潤(rùn)率平均超過(guò)15%，投資確定性強(qiáng)。
　　綜合服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力提升：物業(yè)服務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收71.41億元，同比提升10.7%，截至2023年上半年末，保利物業(yè)合同管理面積8.42億平，同比增長(zhǎng)15.2%，在管面積6.5億平，同比增長(zhǎng)24.3%；其中第三方在管面積4.12億平，占總在管面積的63.3%，外拓能力強(qiáng)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約22億元，同比增長(zhǎng)22%，其中酒店板塊營(yíng)收同比增長(zhǎng)53%，平均入住率恢復(fù)至2019年水平，平均房?jī)r(jià)較2019年上升16%；展館業(yè)務(wù)營(yíng)收同比上升45%，出租面積提升超過(guò)2.5倍。
　　債務(wù)結(jié)構(gòu)健康：杠桿水平上，截至2023年上半年末，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.31%，凈負(fù)債率為63.06%，分別較年初下降3.17pct、0.50pct；在手現(xiàn)金上，截至2023年上半年末，公司貨幣資金約1486億元，公司現(xiàn)金短債比1.38，保持良好的流動(dòng)性。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，截至2023年上半年末，公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比18.6%，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。融資成本上，綜合融資成本3.73%，較年初下降0.19pct，融資成本持續(xù)降低。
　　投資建議：公司銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)，量?jī)r(jià)提升，投資質(zhì)量提升，聚焦核心城市，持續(xù)優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)。作為央企龍頭，公司保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，融資成本持續(xù)降低。我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為207.87億元、227.99億元、253.32億元，EPS為1.74元/股、1.90元/股、2.12元/股，對(duì)應(yīng)PE為8.05X、7.34X、6.61X，維持“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)、政策實(shí)施不及預(yù)期、公司銷(xiāo)售結(jié)算不及預(yù)期、綜合服務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不及預(yù)期等