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8月31日央行和國(guó)家金融監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)人民銀行國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《中國(guó)人民銀行國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，房地產(chǎn)政策再發(fā)力，核心城市政策力度強(qiáng)化，存量按揭調(diào)降或亦好于預(yù)期。持續(xù)房地產(chǎn)和穩(wěn)增長(zhǎng)政策突破，疊加不斷驗(yàn)證的銀行讓利政策轉(zhuǎn)向，或?qū)⒊掷m(xù)提振市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和政策信心，銀行預(yù)期改善亦可持續(xù)，在悲觀預(yù)期下，我們對(duì)銀行股持續(xù)樂觀。第一，政策預(yù)期改善，寧波銀行+招商銀行。第二，延續(xù)農(nóng)業(yè)銀行等大行的推薦。第三，城商行推薦：江蘇銀行、杭州銀行、長(zhǎng)沙銀行等。
　　存量按揭調(diào)降規(guī)則明確，實(shí)際下調(diào)幅度或好于預(yù)期
　　第一，本次對(duì)存量按揭利率調(diào)降的規(guī)定，形式上允許重新發(fā)放或者協(xié)商利率，無論重新發(fā)放或是利率變化都有確定規(guī)則利率調(diào)降下限，即“不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)住房貸款利率政策下限”。
　　第二，存量按揭利率或低于媒體報(bào)道。參考央行發(fā)布個(gè)人住房按揭利率、個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)并考慮到實(shí)際貸款償還會(huì)快于貸款期限，我們按2015年至今利率新增個(gè)人按揭利率和投放加權(quán)平均測(cè)算存量按揭利率大概4.62%，如果按2016年至今數(shù)據(jù)，存量按揭利率大概4.73%，如果測(cè)算考慮更長(zhǎng)以前貸款，測(cè)算利率會(huì)更低，均低于媒體報(bào)道5.1%。
　　第三，實(shí)際調(diào)降幅度或好于預(yù)期。比較新增個(gè)人住房貸款利率和當(dāng)時(shí)利率基準(zhǔn)，2016年到2023年2季度，平均加點(diǎn)38bp，加權(quán)平均加點(diǎn)42bp，加點(diǎn)比較高的年份主要在2017年-2022年，如果規(guī)定中的下限平均持平LPR，那么降幅38bp，如果下限平均LPR+5bp，那么降幅32bp，如果下限平均LPR5bp，那么降幅43bp。實(shí)際降幅可能低于38bp：銷售較好的核心區(qū)域往往是上浮加點(diǎn)的；同一區(qū)域各家銀行往往差異不大，銀行對(duì)按揭投放是持續(xù)積極的，在監(jiān)管允許范圍內(nèi)大多數(shù)情景積極充分競(jìng)爭(zhēng)。
　　各家銀行來看，如9月開始實(shí)行，大部分影響在明年1季度，在今年影響較小。今年4季度主要是大行和招行略有影響，源于其按揭重定價(jià)分散。大部分影響在明年1季度，明年全年對(duì)息差負(fù)面影響：大行4-6bp，股份行4-2bp，其他中小銀行2-0bp。具體測(cè)算見附表。
　　第四，同時(shí)，我們看到9月1日開始大行和股份行也下調(diào)存款利率，1年期、2年期、3年期、5年期定期存款掛牌利率分別下調(diào)10bp、20bp、25bp、25bp。存款也進(jìn)一步調(diào)降，對(duì)沖存量按揭調(diào)降的影響。
　　下調(diào)首套首付比例和利率下限，一線房地產(chǎn)持續(xù)放開，二套房利率定價(jià)下降
　　全國(guó)首套房按揭首付比例下限統(tǒng)一至20%，二套首付比例統(tǒng)一至30%，對(duì)限購城市大幅放松。二套利率降至LPR減點(diǎn)20bp，大幅降低利率。疊加近期深圳、廣州放開認(rèn)房不認(rèn)貸政策。房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力，政策力度持續(xù)突破，對(duì)政策或應(yīng)給予更大的信心，政策發(fā)力持續(xù)突破將持續(xù)改善對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)政策的悲觀預(yù)期。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)大幅下行，海外波動(dòng)超預(yù)期