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事件
　　8月30日公司發(fā)布2023年半年度報(bào)告。
　　投資要點(diǎn)
　　營收穩(wěn)健增長，歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)扭虧為盈
　　2023H1公司營業(yè)收入為97.47億元，同比增長16.08%；歸母凈利潤為4.84億元，與2022H1歸母凈利潤-3.29億元相比，公司歸母凈利潤同比大幅增加247.11%，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈；毛利率為20.36%，較2022年增長6.63pct；凈利率為5.68%，較2022年由負(fù)轉(zhuǎn)正增長9.28pct。公司在2022年業(yè)績承壓，主要因?yàn)楣痉欠康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)利潤大幅度下降，2023H1公司持有的金融資產(chǎn)價(jià)格變動幅度較2022年明顯減小，展望全年，公司業(yè)績有望持續(xù)改善。
　　銷售排名再創(chuàng)新高，多項(xiàng)目銷售表現(xiàn)優(yōu)異
　　根據(jù)克爾瑞銷售數(shù)據(jù)，2023年1-8月公司全口徑銷售金額337億元，同比增長5.7%，位列克爾瑞排行榜全國第33位，較2022年底提升8位，連續(xù)創(chuàng)造公司銷售排名最好記錄。從單項(xiàng)目來看，公司多個(gè)項(xiàng)目在市場搏擊中表現(xiàn)優(yōu)異，天壇府五開五捷，刷新北京單盤銷售金額記錄；文源府以快制勝，入市半年整體去化超70%；國譽(yù)燕園斬獲北京一季度銷售套數(shù)、銷售面積雙冠軍；國譽(yù)朝華、星譽(yù)BEIJING、黃山項(xiàng)目首開基本售罄；國譽(yù)萬和城住宅、車位、倉儲同步銷售，整體去化遙遙領(lǐng)先區(qū)域競品。我們認(rèn)為，公司多個(gè)明星項(xiàng)目銷售市場表現(xiàn)優(yōu)異，既保障了業(yè)績的穩(wěn)定，也顯示出公司較強(qiáng)的經(jīng)營韌性、品牌形象及產(chǎn)品力。在當(dāng)前各項(xiàng)政策持續(xù)刺激樓市的情況下，北京市場可能迎來率先復(fù)蘇，公司整體銷售業(yè)績預(yù)期持續(xù)增長。
　　棚改項(xiàng)目成果豐碩，有望受益于城中村改造推進(jìn)
　　截至2022年底，公司共持有11個(gè)土地一級開發(fā)及棚改項(xiàng)目，其中包括7個(gè)尚未開發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)在建項(xiàng)目。公司目前處于在建及前期狀態(tài)的項(xiàng)目計(jì)容建面約772萬平方米，總投資額約1052億元。2023年上半年公司各棚改項(xiàng)目取得重大突破，其中臨河回遷房全部順利入住，項(xiàng)目收益及平各莊B地塊財(cái)務(wù)費(fèi)用與政府達(dá)成一致協(xié)議，取得階段性成果；望壇項(xiàng)目打造核心區(qū)最優(yōu)民生工程，首批10棟回遷樓克服多重困難完成交驗(yàn)，2300戶居民圓夢新居。7月21日國務(wù)院審議通過在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，我們認(rèn)為，公司有望受益于城中村改造推進(jìn)，未來公司的一級開發(fā)及棚改能力有望得到進(jìn)一步發(fā)揮和體現(xiàn)。
　　同業(yè)競爭解決進(jìn)展更新，大股東承諾5年內(nèi)進(jìn)行解決
　　公司目前與控股股東城建集團(tuán)的兩家全資子公司“開發(fā)公司”及“住總集團(tuán)”存在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同業(yè)競爭。此前，城建集團(tuán)2018年承諾在2023年10月21日解決開發(fā)公司同業(yè)競爭問題，并將其注入公司。8月30日，公司發(fā)布公告稱目前住總房開和開發(fā)公司仍存在重大訴訟、歷史遺留產(chǎn)權(quán)等問題需要解決，暫不具備注入公司條件。開發(fā)公司方面，城建集團(tuán)將繼續(xù)通過股權(quán)托管的方式委托公司管理開發(fā)公司；住總集團(tuán)方面，城建集團(tuán)和住總集團(tuán)將住總房開經(jīng)營權(quán)委托給公司；待5年內(nèi)符合注入條件后，將兩者注入城建發(fā)展。
　　盈利預(yù)測與估值
　　我們認(rèn)為公司有望受益于一線城市政策調(diào)整及北京市場基本面率先恢復(fù)，預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤分別10.24、12.92和15.47億元，2023年EPS為0.45元/股，BPS為11.09元/股。我們認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場基本面扎實(shí)，政策放松空間充分，領(lǐng)先全國進(jìn)入修復(fù)通道的可能性大。我們給予公司1倍PB估值，目標(biāo)價(jià)11.09元/股，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策存在不確定性；行業(yè)下行影響毛利率；項(xiàng)目推進(jìn)不及預(yù)期。