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重申五大看點(diǎn)，上調(diào)24-25年盈利預(yù)測(cè)
　　我們重申公司的五大亮點(diǎn)，并且參考NAV測(cè)算，上調(diào)24-25年預(yù)測(cè)營(yíng)收、毛利率，預(yù)計(jì)23-25年EPS為0.43/0.80/0.96元（前值0.43/0.56/0.67元）?？杀裙酒骄?023PE為11倍，考慮到公司銷售快增長(zhǎng)、業(yè)績(jī)強(qiáng)反轉(zhuǎn)，具備北京拿地、“一區(qū)一策”的潛在催化，長(zhǎng)期具備資源整合空間，我們認(rèn)為公司合理2023PE為16.5倍，目標(biāo)價(jià)7.10元（前值6.45元），對(duì)應(yīng)PB為0.79倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　看點(diǎn)一：銷售逆勢(shì)成長(zhǎng)領(lǐng)跑行業(yè)，盡享京城復(fù)蘇節(jié)奏
　　伴隨著北京市場(chǎng)稟賦和產(chǎn)品力的強(qiáng)化，16-22年公司銷售金額CAGR 14%，22年逆勢(shì)+18%（vs百?gòu)?qiáng)房企-41%）。北京充裕貨值助力下，23年1-6月銷售金額同比+65%，在TOP50房企中排名第二，我們預(yù)計(jì)全年可售貨值約700億元，銷售金額有望超過(guò)400億元，較22年進(jìn)一步提速。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期亦具備韌性，“一區(qū)一策”的推進(jìn)有望為公司帶來(lái)更多機(jī)遇。
　　看點(diǎn)二：貨幣資金創(chuàng)新高，有望繼續(xù)強(qiáng)化北京稟賦
　　隨著重點(diǎn)棚改項(xiàng)目回款+銷售增長(zhǎng)，21年起公司現(xiàn)金流顯著改善，23Q1貨幣資金創(chuàng)新高。充裕彈藥助力下，公司持續(xù)深化北京布局，6月?lián)u中北京朝陽(yáng)奶西地塊，補(bǔ)充貨值50億元，后續(xù)不排除通過(guò)合作方式補(bǔ)充北京地塊。
　　看點(diǎn)三：棚改布局進(jìn)入收獲期
　　北京市屬國(guó)企+建筑業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)幫助北京城建集團(tuán)獲取大量北京市土地一級(jí)開發(fā)和棚改資源，公司作為集團(tuán)旗下唯一房地產(chǎn)開發(fā)上市平臺(tái)，具備一流的資源承接和標(biāo)桿打造能力。其中，我們預(yù)計(jì)望壇棚改和臨河村棚改項(xiàng)目潛在利潤(rùn)規(guī)模較大，并且隨著項(xiàng)目交付，有望自23/24年起開始貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)。
　　看點(diǎn)四：“第三支箭”和新董事長(zhǎng)任命落地，資源整合條件更為成熟
　　北京城建集團(tuán)旗下?lián)碛腥齻€(gè)房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)，存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，公司體外地產(chǎn)資源規(guī)模較大，“第三支箭”為公司整合集團(tuán)資源帶來(lái)新的契機(jī)。23年6月集團(tuán)新董事長(zhǎng)任命落地，推動(dòng)資源整合的條件更為成熟。
　　看點(diǎn)五：未結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)充裕，期待金融資產(chǎn)改善
　　基于NAV測(cè)算，公司潛在可結(jié)轉(zhuǎn)歸母凈利潤(rùn)約100億元，23年業(yè)績(jī)有望大幅反轉(zhuǎn)，24-25年潛在利潤(rùn)亦非?？捎^，市值較NAV折價(jià)60%。根據(jù)集團(tuán)新董事長(zhǎng)發(fā)言，公司未來(lái)或?qū)⒅鸩浇档徒鹑谫Y產(chǎn)配置，減小其對(duì)業(yè)績(jī)的影響。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。