>> 申港證券-城建發(fā)展(600266)首次覆蓋報告：天生出眾逆流上，風(fēng)云際會騰空起-230821
| 上傳日期： |
2023/8/25 |
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| 4046KB |
| 格式： |
pdf 共35頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
曹旭特 |
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投資摘要：
北京棚改第一股，一級開發(fā)經(jīng)驗豐富，把握時代機遇；深耕北京市場30年，在手土儲質(zhì)量高，市場下行期銷售拿地雙突破，儲備業(yè)績進入兌現(xiàn)期
公司稟賦：背靠北京國資委財務(wù)經(jīng)營穩(wěn)健
股東背景強勁：背靠母公司北京城建集團，穿透股東為北京市人民政府，為公司深耕北京，深耕商品房及一級土地開發(fā)提供充沛資源；
營收整體穩(wěn)定增長，2016-2020年CGAR15.8%，2022年及2023Q1受結(jié)算進度影響營收增速下滑，2022年營收246億元，同比+1.6%，2023Q1營收同比-56.5%，2023全年將回歸正增長；
2022年盈利能力受金融資產(chǎn)價格下跌沖擊，導(dǎo)致虧損8.84億元（公允價值變動及投資收益合計-15.25億元），2023年一季度扭虧為盈，毛利率觸底反彈至29.2%；
業(yè)績儲備充足，2023Q1合同負債對2022年營收覆蓋倍數(shù)達歷史高位，融資成本低，2022年平均融資4.67%，在手現(xiàn)金充足，現(xiàn)金短債比3.16。
時代機遇：行業(yè)基本面、政策情緒面、市場博弈面迎共振
行業(yè)基本面進入新周期，分化市場下獲得競爭優(yōu)勢：本輪商品房銷售一二三線城市間分化顯著，隨著供需關(guān)系改變后，購房者將持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)城市及優(yōu)質(zhì)項目，公司土儲高度聚焦北京，預(yù)計銷售表現(xiàn)將顯著好于行業(yè)平均水平；
政策情緒面迎來高峰，舊城改造創(chuàng)造歷史性機遇：近期房地產(chǎn)政策再度迎來寬松期+超大特大城市城中村改造的雙重政策禮包，均將對公司經(jīng)營產(chǎn)生積極影響；對于前者新一輪“因城施策”將更多刺激一二線城市銷售；對于后者，公司作為北京本土且具備豐富一級開發(fā)及棚改經(jīng)驗的上市國企，有望在本輪城中村改造中，充分對接政府、資金、項目等多方，成為政策推動的主要參與者，并從中獲益；
市場博弈尚不充分，中小市值房企仍有機會：我們回顧了2021年11月至2023年6月地產(chǎn)板塊整體走勢，發(fā)現(xiàn)相比大盤股，中小市值房企累計漲幅落后，考慮到存量市場下，規(guī)模大并不等同于公司質(zhì)地好，中小市值房企同樣有成長空間，并進行了中小房企橫向盤點，城建發(fā)展在比選中脫穎而出。
經(jīng)營表現(xiàn)：銷售拿地雙突破儲備業(yè)績兌現(xiàn)中資源整合再提速
銷售拿地逆勢增長，彰顯公司經(jīng)營健康，信心充足：2023Q1公司公告口徑實現(xiàn)銷售額124億，同比+146.4%，2023H1權(quán)益銷售額同比+73.7%，2022年權(quán)益拿地金額同比+22.1%，拿地強度39%，2023H1因搖號不中拿地金額同比減少，但拿地強度仍位居行業(yè)前列；
銷售土儲結(jié)構(gòu)聚焦北京，充分受益于北京市場良好表現(xiàn)：根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023H1銷售額中北京市場占比93.1%，在建待建面積中北京占比達75.5%，2023年北京商品房月度供求比始終保持在1以下，市場成交較活躍，公司銷售當(dāng)前可充分受益于北京市場的良好表現(xiàn)；
儲備業(yè)績逐步兌現(xiàn)，營收盈利能力將迎提升：天壇府等多個優(yōu)質(zhì)項目將在2024年前后陸續(xù)結(jié)算，天壇府當(dāng)前合同負債136億元占比達50.2%，此外一級開發(fā)項目也將陸續(xù)從投入期轉(zhuǎn)入回款期，公司營收盈利能力將獲提升；
母公司下屬同業(yè)競爭公司注入再提速：北京城建集團全資涉地產(chǎn)開發(fā)子公司，將在條件滿足后將地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入城建發(fā)展，二者合計總資產(chǎn)約1420億元，注入后將顯著提升公司資產(chǎn)規(guī)模，2023年7月13日，母公司北京城建集團董事長新任命，有望將加速資源整合進程。
投資建議：我們預(yù)測公司2023-2025年歸母凈利潤分別為9.7、15.7、21.5億元。給予公司2023年0.95倍PB估值，EPS為0.43元/股，EBS為11.02元/股，對應(yīng)股價10.47元/股，首次覆蓋給予“買入”評級。
風(fēng)險提示：商品房市場復(fù)蘇不及預(yù)期，深耕區(qū)域市場銷售下行，一級開發(fā)項目進度、盈利能力不及預(yù)期，盈利預(yù)測中假設(shè)偏離真實情況的風(fēng)險
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