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結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模及結(jié)算權(quán)益比提升助力公司2023年上半年業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入1370.3億元，同比增長(zhǎng)23.7%；歸母凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)12.7%；扣非后歸母凈利潤(rùn)117.3億元，同比增長(zhǎng)15.5%。公司利潤(rùn)增速低于收入增速主要由于：（1）公司上半年毛利率同比下降4.3pct至21.3%，稅后毛利率同比下滑2.9pct至18.3%；（2）投資凈收益同比減少58.5%至10.3億元。此外，公司期間費(fèi)用率同比減少0.8pct至5.1%，少數(shù)股東損益同比減少30.6%至28.5億元。
　　銷(xiāo)售額排名提升至行業(yè)第一，城市深耕效果顯著。公司2023上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約額2368億元，同比增加12.7%；簽約面積1383萬(wàn)方，同比增加5.8%，銷(xiāo)售額行業(yè)排名提升至第一，市場(chǎng)占有率提升0.4pct至3.8%。公司城市深耕效果顯著，38個(gè)核心城市貢獻(xiàn)銷(xiāo)售達(dá)87%，同比提升8pct，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)約33%和24%。上半年公司在25個(gè)城市銷(xiāo)售排名第一，46個(gè)城市排名前三，6個(gè)城市銷(xiāo)售金額超百億。上半年公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回籠2273億元，回籠率達(dá)到96%，同比提升1.1pct。
　　拿地規(guī)模行業(yè)居前，核心38城投資占比達(dá)99%。2023年上半年公司新拓展了41個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)709億元，同比增加17%；容積率面積385萬(wàn)方，同比減少7%，拿地規(guī)模在行業(yè)內(nèi)居前；金額口徑拿地強(qiáng)度在29.9%，較去年提升1pct。公司堅(jiān)持聚焦核心城市與城市群，上半年核心38城拓展金額和面積占比分別達(dá)到99%和95%，較去年同期分別提升9pct和21pct。上半年公司新增項(xiàng)目稅前成本利潤(rùn)率平均超過(guò)15%，收益率良好。
　　融資成本持續(xù)降低，股權(quán)融資積極推進(jìn)。截至2023年中期，公司有息負(fù)債3564億元，較年初降低6.6pct。公司2022年扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率65.3%，較年初下降3.2pct；凈負(fù)債率63.1%，下降0.5pct；現(xiàn)金短債比1.38倍，三道紅線保持綠檔。有息負(fù)債綜合成本3.73%，較年初下降19pct，融資優(yōu)勢(shì)顯著。此外，公司積極推進(jìn)股權(quán)融資，于2022年12月發(fā)布2023年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向包括保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)35名特定對(duì)象發(fā)行不超過(guò)8.19億股，募集資金總額不超過(guò)125億元，并于2023年6月獲得獲證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)。
　　投資建議：考慮到公司作為央企龍頭，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健融資優(yōu)勢(shì)顯著，且公司在核心城市積極拿地，土儲(chǔ)質(zhì)量不斷優(yōu)化，我們認(rèn)為公司未來(lái)有望保持銷(xiāo)售規(guī)模、提升市占率、拿地毛利率修復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)利潤(rùn)率進(jìn)一步改善。我們預(yù)測(cè)公司2023/2024/2025年?duì)I業(yè)收入為3209/3310/3323億元，歸母凈利潤(rùn)分別為192/210/225億元，對(duì)應(yīng)攤薄EPS為1.6/1.8/1.9元/股，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2023年動(dòng)態(tài)PE8.9x。維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策放松不及預(yù)期，毛利率改善不及預(yù)期，結(jié)算進(jìn)度不及預(yù)期