>> 興業(yè)證券-房地產(chǎn)行業(yè)新房二手房周報(bào)：政策超預(yù)期加碼，兩部門(mén)優(yōu)化住房信貸政策，一線整體落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”-230903
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
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| 14958KB |
| 格式： |
pdf 共26頁(yè) |
來(lái)源： |
興業(yè)證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
中性 |
作者： |
靳璐瑜,閻常銘,洪波 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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本周新房成交面積環(huán)比上升，二手房成交面積環(huán)比下降，同比均下降。1）新房方面：本周49城整體新房成交面積336萬(wàn)方，同比-24.2%，環(huán)比+31.5%，相對(duì)2022年周均-10.3%。其中，一/二/三線新房成交面積同比-17.3%/-19.9%/-34.2%，環(huán)比+17.7%/+31.1%/+43.1%。分城市來(lái)看，一二線城市中深圳、杭州、青島實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。8月以來(lái)，新房累計(jì)成交面積同比-28.8%。環(huán)比+0.4%。分城市來(lái)看，一二線城市中僅福州和廈門(mén)同比保持正增長(zhǎng)；2）二手房方面：本周15城二手房成交面積137萬(wàn)方，同比-1.7%，環(huán)比-1.8%。8月以來(lái)，成交面積同比-2.6%，環(huán)比+5.2%。
一線整體落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”。政策方面，北京上海等城市政策落地，一線城市政策很重要。一線城市變化很重要?；久娲蟾怕食?dāng)前謹(jǐn)慎預(yù)期。人口、人均面積、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力、二手供給等個(gè)人感知因素未必決定趨勢(shì)。決定地產(chǎn)更多是宏觀角度的一些因素，個(gè)人微觀角度很多感知有時(shí)候未必完全準(zhǔn)確。地產(chǎn)股波動(dòng)一直存在。但政策落地調(diào)整時(shí)應(yīng)更樂(lè)觀?？春玫禺a(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈。
優(yōu)化住房信貸政策，調(diào)降存量貸款利率。1）8月31日，央行、金管局調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套房首付比例不低于20%，二套房不低于30%、貸款利率下限不低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)；2）8月31日，央行、金管局發(fā)布降低存量首套住房貸款利率通知。自2023年9月25日起，存量首套住房商貸借款人可以提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換或協(xié)商變更合同約定的利率水平，但在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)城市貸款利率政策下限。
因城施策持續(xù)變化。1）成都宣布144平米以上房源不再實(shí)施公證搖號(hào)；部分人才購(gòu)房可不受戶籍、社保繳納時(shí)間限制；2）淮安上調(diào)多孩家庭公積金貸款最高額度，首套貸款最高額度在貸款受理時(shí)本市執(zhí)行的住房公積金貸款最高額度基礎(chǔ)上上浮30%。
1、本周新房、二手房成交情況：
新房方面：本周49城整體新房成交面積336萬(wàn)方，同比-24.2%，環(huán)比+31.5%，相對(duì)2022年周均-10.3%。年初以來(lái)累計(jì)同比-6.4%。其中，一/二/三線新房成交面積同比-17.3%/-19.9%/-34.2%，環(huán)比變化+17.7%/+31.1%/+43.1%，年初以來(lái)累計(jì)同比+7.3%/-7.6%/-11.6%。
二手房方面：本周15城整體二手房成交面積137萬(wàn)方，同比-1.7%，環(huán)比-1.8%。年初以來(lái)累計(jì)同比+31.5%。
1）新房成交情況：
新房方面：本周49城整體新房成交面積相較去年同期變化-24.2%，環(huán)比+31.5%，相對(duì)2022年周均-10.3%。其中，一/二/三線新房成交面積同比-17.3%/-19.9%/-34.2%，環(huán)比變化+17.7%/+31.1%/+43.1%。
8月累計(jì)：49城市新房成交面積同比-28.8%。其中，一/二/三線新房成交面積累計(jì)同比-30.4%/-22.8%/-37.7%。
年初以來(lái)：49城市新房成交面積同比-6.4%。其中，一/二/三線新房成交面積累計(jì)同比+7.3%/-7.6%/-11.6%。
庫(kù)存方面：本周統(tǒng)計(jì)的12城市庫(kù)存去化周期為12.6個(gè)月，環(huán)比變化+0.1個(gè)月，其中一/二/三線庫(kù)存分別變化+0.1/+0.1/+0.1個(gè)月。
2）二手房成交情況：
二手房方面：本周15城成交面積同比變化-1.7%，環(huán)比-1.8%。8月以來(lái)累計(jì)同比-2.6%。年初以來(lái)，二手房成交面積累計(jì)同比變化+31.5%。
一線城市（北京、深圳）：二手房成交面積本周同比-9.5%，環(huán)比+8.8%。8月以來(lái)累計(jì)同比-16.1%。年初以來(lái)累計(jì)同比變化+13.9%。
二線城市（南京、杭州、成都、蘇州、青島、南寧、廈門(mén)）：二手房成交面積本周同比+4.4%，環(huán)比-5.2%。8月以來(lái)累計(jì)同比+1.1%。年初以來(lái)累計(jì)同比變化+35.1%。
2、房企資金跟蹤：
9月1日，建發(fā)房產(chǎn)擬發(fā)行6年期，規(guī)模不超過(guò)6.70億元公司債券，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00%-3.80%。
8月30日，龍湖集團(tuán)成功發(fā)行2023年第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模11億元，期限3年，利率為3.5%。
3、本周市場(chǎng)重要信息：
?。?）行業(yè)信息：
8月31日，央行、金管局調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套房首付比例不低于20%，二套房不低于30%、貸款利率下限不低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
8月30日，證監(jiān)會(huì)表示將支持房地產(chǎn)上市公司在資本市場(chǎng)融資，穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)民營(yíng)房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
8月30日，中國(guó)銀行宣布將做好個(gè)人按揭貸款工作各項(xiàng)支持工作，落實(shí)未來(lái)出臺(tái)的存量、增量各類房貸政策要求。
8月28日，發(fā)改委強(qiáng)調(diào)要因城施策用好政策工具箱，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更好滿足居民需求。
8月28日，深圳公租房申請(qǐng)限制收入。年人均可支配收入不超過(guò)5.4萬(wàn)元，三人及以下家庭財(cái)產(chǎn)限額66萬(wàn)元。
?。?）公司信息：
【萬(wàn)科A】上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約2008.93億元，同比-2.91%；凈利潤(rùn)約98.7億元，同比-19.43%。
【保利發(fā)展】上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約1369.78億元，同比+23.71%；凈利潤(rùn)約122.22億元，同比+12.65%。
【招商蛇口】上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約514.42億元，同比-10.63%；凈利潤(rùn)約21.53億元，同比+14.09%。
【新城控股】上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約417.68億元，同比-2.42%；凈利潤(rùn)約22.79億元，同
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