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事件：雅生活服務(wù)2023年中期營收+1%，歸母凈利潤-21%
　　雅生活服務(wù)發(fā)布2023年中期業(yè)績公告，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入77億元，同比增長1%，毛利15.7億元，同比減少23.3%，毛利率20.4%，同比下滑6.5pct；歸母凈利潤8.4億元，同比減少20.7%；EPS為0.59元，同比減少21.3%；宣派中期股息每股0.025元，派息總額3550萬元。
　　點(diǎn)評(píng)：外拓表現(xiàn)領(lǐng)先行業(yè)，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，社區(qū)生活服務(wù)增長較快
　　1)外拓表現(xiàn)領(lǐng)先行業(yè)，非住業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)力。公司管理規(guī)模處于行業(yè)第一梯隊(duì)，截至2023年6月30日，總在管面積為5.8億平，較2022年末增加2960萬平；合約面積為7.6億平，來自第三方合約面積占比超過80.6%。上半年，公司通過第三方拓展的合約面積超過3000萬平方米，并連續(xù)多個(gè)月第三方拓展面積和合同金額排名行業(yè)前列，在當(dāng)前較為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，公司圍繞城市分級(jí)策略和產(chǎn)品品牌策略，兼具規(guī)模和效益，上半年新增項(xiàng)目超過七成位于重點(diǎn)城市。
　　按區(qū)域來看，截至2023年6月30日，公司在管面積33.9%位于長三角城市群，18.8%位于粵港澳大灣區(qū)，其余位于山東半島城市群和成渝城市群等；從業(yè)態(tài)上看，公司在公建等非住宅領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，在管面積中非住宅占比達(dá)到57.3%。
　　2)收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，后續(xù)地產(chǎn)影響有限。2023H1，公司基礎(chǔ)物管/業(yè)主增值/城市服務(wù)收入同比增長7%/8%/5%，與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較高的外延增值服務(wù)收入同比減少40%，占總收入比重降低至8%（2022H1為13%），毛利占比降低至7%（2022H1為17%），收入和利潤結(jié)構(gòu)均有明顯優(yōu)化，經(jīng)過調(diào)整，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公司業(yè)務(wù)的沖擊影響較為有限，公司有望重回穩(wěn)健增長軌道。
　　3)業(yè)主需求復(fù)蘇，社區(qū)生活服務(wù)增長較快。公司業(yè)主增值服務(wù)涵蓋社區(qū)生活、家裝宅配、空間運(yùn)營和機(jī)構(gòu)類增值四大板塊，社區(qū)生活類服務(wù)包括物業(yè)維修、家政服務(wù)、社區(qū)團(tuán)購等，與居民生活息息相關(guān)，需求較為旺盛，2023H1社區(qū)生活服務(wù)收入同比增長37%，占板塊收入比重為49%，板塊內(nèi)收入增速最快且占比最高，公司有望把握居民消費(fèi)復(fù)蘇潛力，深挖業(yè)主需求，提升服務(wù)粘性，社區(qū)生活服務(wù)仍有較大發(fā)展空間。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司規(guī)模處于行業(yè)第一梯隊(duì)，外拓表現(xiàn)優(yōu)秀，獨(dú)立發(fā)展能力較強(qiáng)，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，對(duì)公司開發(fā)商增值服務(wù)和家裝業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響；關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性和關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的應(yīng)收款需要進(jìn)一步跟蹤，我們調(diào)整公司2023-2025年歸母凈利潤預(yù)測(cè)至18.8億元（下調(diào)14%）/20.9億元（下調(diào)16%）/23.1億元（下調(diào)15%），對(duì)應(yīng)EPS分別為1.32/1.47/1.62元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2023-2025年P(guān)E為4倍/3倍/3倍，估值具備吸引力，維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：外延增值服務(wù)開展不及預(yù)期，項(xiàng)目回款不及預(yù)期。