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公司23Q2延續(xù)23Q1的優(yōu)異業(yè)績表現(xiàn)，家裝業(yè)務收入也保持同比翻倍，同時公司上調回購規(guī)模及上市后首次分紅，積極回饋股東。目前中國房地產政策正在發(fā)生重大變化，我們預計政策有望遏制目前房價下降預期，推動基本面企穩(wěn)回升。我們看好公司的發(fā)展空間。
　　▍二季度報表延續(xù)向好勢頭。2023Q2，公司實現(xiàn)GTV7,806億元，同比增加22.1%，存量房、新房交易GTV同比分別增長16.0%及32.4%。公司實現(xiàn)收入195億元，同比增長41.4%，實現(xiàn)Non-GAAP凈利潤23.7億元。公司業(yè)績表現(xiàn)延續(xù)Q1來良好勢頭。受三季度以來房地產市場下行影響，公司展望Q3收入155-160億元，同比下降9.1%-11.9%。
　　▍中國房地產政策正在迎來新變化，預計將驅動公司一賽道穩(wěn)定表現(xiàn)。2023Q2，公司新房市場份額9.1%，保持較高水平。2023Q2末，公司應收規(guī)模為36.0億元，為歷史最低水平，較2021Q2高峰下降74.0%。公司在壓降應收同時，保持新房業(yè)務市場份額及盈利能力，體現(xiàn)新房渠道業(yè)務中強于同行的銷售能力與客戶管理能力。2023Q2，二手業(yè)務也保持較高毛利率，連續(xù)5個季度加盟經紀人GTV超過自營，意味著公司ACN系統(tǒng)對加盟經紀人粘性增強，持續(xù)賦能，創(chuàng)造價值，提升交易效率。更為重要的是，中國房地產政策正在迎來新變化，市場預期穩(wěn)定可期，需求有望得到充分提振，有助于公司一賽道穩(wěn)定表現(xiàn)。
　　▍家裝業(yè)務持續(xù)保持高增長。2023Q2，公司實現(xiàn)家裝家居合同額34億元，同比增長100%，繼續(xù)保持Q1高增長。其中北京單季度超6億元，杭州超5億元，單城市盈利模型正在跑通。相比一賽道，家裝家居市場極其分散，份額天花板高，還有長足發(fā)展空間，且業(yè)務盈利能力穩(wěn)定（過去4個完整季度毛利率均保持在29%-31%之間），已經成為公司業(yè)務中重要的成長極和穩(wěn)定器。
　　▍提升回購額度，開啟分紅，進一步回報股東。公司于2022年8月開始股份回購，回購計劃為10億美金，期限為1年，截至2023年8月31日已回購6.05億美金。公司修訂回購上限提升至20億美金，期限延續(xù)至2024年8月底。公司同時宣布派發(fā)特別股息總額約2億美金，為上市來首次派息。我們認為，公司現(xiàn)金充裕，2023Q2末現(xiàn)金規(guī)模為608億元（不含240億元長期投資中的類現(xiàn)金資產），且業(yè)務發(fā)展不依賴資本開支和投入，有足夠資源來回報股東。
　　▍風險因素：中國人民銀行等部委對房地產政策做了新的調整，但是各地的落地時間還有待觀察，房地產基本面進一步復蘇時間點可能低于預期。
　　▍盈利預測、估值與評級：公司23Q2延續(xù)23Q1的優(yōu)異業(yè)績表現(xiàn)，家裝業(yè)務收入也保持同比翻倍，同時公司上調回購規(guī)模及上市后首次分紅，積極回饋股東。目前中國房地產政策正在發(fā)生重大變化，我們預計政策有望遏制目前房價下降預期，推動基本面企穩(wěn)回升。我們看好公司的發(fā)展空間?？紤]到公司特別派息等因素影響，我們略微調整公司2023/24/25年Non-GAAP凈利潤預測至75.10/86.98/90.51億元（原預測為75.10/87.35 /91.20億元），參考美團2023年2.7倍PS的估值（中信證券研究部社服組預測），考慮到房地產政策的變化及貝殼的行業(yè)地位，我們給予公司2023年3.4倍PS的目標估值，維持公司80.0港元的目標價，維持公司“買入”的投資評級。